Le Covid 19 impact fortement

les revenus locatifs

Pour les investisseurs particuliers

 

La crise du Covid-19 fait baisser les loyers résidentiels au Maroc particulièrement à Casablanca.

Les professionnels du secteur constatent une baisse moyenne

comprise entre 10 et 15%.

Aussi ont remarque également que les impayés de locatif ont augmenté.  Ces arriérés concernent principalement la classe moyenne. Faire un investissement locatif en 2021 recommence a être intéressant dut a la baisse des prix de l’immobilier pouvant stabiliser le rendement.

 

L’impact de la crise sanitaire a été fort sur le secteur immobilier marocain.

On sait tous que le domaine de la promotion immobilière dans le neuf (construction-vente) a été fortement impacté en 2020/2021.

Ainsi de nombreuses questions viennent a l’esprit de l’investisseur immobilier.

Comment se comporte le marché locatif résidentiel, notamment de particuliers à particuliers ?

L’investissement locatif rapporte-il aujourd’hui moins qu’avant ?

Le marché locatif et ses loyers ont-ils baissé ?

Les impayés ont-ils augmenté ?

Des rendements locatifs en baisse de 7% à 5% sur les studios

Depuis un an, les prix des loyers à Casablanca ont globalement baissé. Si aucun chiffre précis n’est fourni, les ressentis sont les mêmes chez les professionnels du secteur.

Contacté par NOURRESKA, Moncef Lahlou, dirigeant de l’agence immobilière Capital Foncier nous explique : « Pour les appartements, les loyers ont baissé pour le mécanisme du marché qui propose une offre pléthorique. Ainsi par le jeu des demandes en baisse avec la crise, la régulation naturelle suis le mouvement. Il n’y a pas de chiffres précis sur le sujet, mais de ce que l’on voit, il y a eu une baisse de l’ordre de 15% ».

Un sentiment partagé par Asaad Sadqi, président de l’Association Régionale des Agences Immobilières (ARAI) Casablanca-Settat. « Les loyers ont baissé donc forcément le rendement locatif a baissé. On parle en général d’une baisse de 10 à 15% de la valeur des loyers à Casablanca » explique-t-il. Le rendement locatif a donc diminué depuis mars 2020.

Pour le président de l’ARAI, cela provient du fait que la demande se soit considérablement affaissée sur les petites surfaces (studios). « Ce qui est intéressant en terme de rendement locatif, ce sont les petites superficies, les studios. Sauf que la clientèle pour laquelle est destinée ce type de bien est essentiellement constitué d’expatriés. Leurs arrivées sur le territoire national se sont considérablement réduites en 2020 à cause de la crise sanitaire et de la fermeture des frontières. Ceux qui étaient déjà là ont quitté le pays pour diverses raisons, donc il y a eu un grand stock de biens de luxe exclusivement destinés à l’investissement locatif. Cette offre ayant alimenté et augmenté le marché, l’incidence sur les prix est notable. Sur ces biens de petites superficies, nous étions sur des rendements de 7% avant la crise, désormais, ils se situent à 5% environ » analyse-t-il.

Les professionnels rappellent que le tassement des rendements locatifs n’est pas nouveau. « Le rendement locatif brut durant cette dernière année a chuté. Mais il faut rappeler qu’avant la crise, ces derniers n’étaient pas fameux non plus et tournaient autour de 4% ou 4,5% sur une valeur actualisée, c’est-à-dire loyer actuel divisé par le prix d’achat actuel » explique-t-il.

Mais outre les répercussions sur le marché locatif, la crise a fait augmenter le niveau des loyers impayés en 2020.

Ainsi le marché du résidentiel particulier auprès des classes moyennes reste moins impacté que celui du locatif professionnel. (Effet du distanciel)

Des arrangements avec les locataires défaillants

La crise sanitaire et ses répercussions économiques ont eu en effet une incidence sur les retards ou les défauts de paiement.

Mais tous les segments de locataires n’ont pas été touchés de la même manière. Les agents immobiliers nous expliquent que « concernant les impayés liés à la location, la situation dépend des segments. Les locataires du segment haut de gamme et luxe sont en général des cadres employés par de sociétés stables. Il n’y a aucune raisons pour cette catégorie de personnes de ne pas payer son loyer sachant que la régularité des revenus consolide le scoring positif de ces locataires».

Cependant, les classes sociales plus vulnérables ont été bien plus exposées aux défauts de paiement. « Nous prenons constatons auprès des immeubles mis en gérance et habités par des locataires des classes moyennes de nombreuses défaillances. Sur cette catégorie de locataires payant en général entre 2 000 et 5 000 dirhams, il y a eu beaucoup de problèmes. Certains selon les secteurs d’activité ont perdu leur emploi et se retrouvent inaptes à honorer et assumer leur échéances ».

Une version corroborée par Asaad Sadqi. « Les incidents de paiement varient en fonction de la classe sociale des locataires. Sur les loyers très supérieurs, il y a eu très peu d’incidents d’impayés. Sur les classes moyennes et moyennes plus avec des loyers compris entre 4 000 et 10 000 dirhams, il y a eu des incidents de paiement » explique-t-il.

Néanmoins, des arrangements sont trouvés pour faire face à la situation. Le président de l’ARAI nous confie que « généralement, les locataires essaient de s’accorder avec les propriétaires. Avec notamment un accord de baisse de loyers sur une phase de transition avant de reprendre au tarif initial au bout d’un nombre de mois définis. Certains propriétaires ont accepté car ils savaient que la demande n’est pas là. Mieux vaut la moitié d’un loyer que pas de loyer du tout ».

Dans ce contexte tendu depuis désormais une année, l’investissement locatif reste-t-il intéressant cette année ?

En 2021, la baisse des prix de l’immobilier pourrait améliorer l’attractivité de l’investissement locatif

L’investissement locatif en 2021 peut rester attrayant pour un investisseur, mais pour NOURRESKA les meilleures affaires restent sur l’immobilier de seconde main.

Sur du logement neuf, cela reviendrait trop cher. Acheter du neuf pour le mettre en location sachant que le prix des loyers a baissé, c’est assez difficile. Le rendement locatif est moins intéressant sur le neuf. Nous ne pensons pas qu’il soit en passe de s’améliorer cette année

En revanche, le marché pourra offrir de belles opportunités d’investissements en 2021/22.

Avec  la baisse constante des prix de l’immobilier depuis plusieurs mois « Les acteurs du marché ne pensent pas que cette baisse se poursuive, mais en revanche, les prix arrivent à un palier stable. Certains seront amenés à se stabiliser pendant encore une année, le temps que la machine économique reprenne petit à petit son niveau d’activité avant la crise covid-19 .

La baisse pourrait bénéficier aux biens immobiliers à petit prix tel les studios. « Vu qu’aujourd’hui, les prix au mètre carré ne sont plus les mêmes qu’il y a deux ans, on se retrouve forcément dans les mêmes rendements. Quelqu’un qui achète un petit studio aujourd’hui, et qui le met en location à la valeur d’aujourd’hui sera toujours sur un rendement de 6% à 7%. bénéficiant d’une décote à l’achat de 10 à 15% cela couvrira la baisse de loyers.

Cette baisse des prix de l’immobilier est une opportunité à saisir pour le marché.

D’autant plus que les biens réservés à l’investissement locatif sont généralement des appartements entre 1 et 2,5 millions de dirhams, qui font bénéficier l’acheteur de l’exonération de 50% sur les droits d’enregistrement jusqu’à la fin du mois de juin 2020.

NOURRESKA pense que c’est un bon moment pour investir dans le locatif.

Car on ne pourrait pas aller plus bas que cela et la confiance sera rétablie permettant de relancer le marché 

Par ailleurs de nombreux promoteurs ne cherchent même pas à dégager des marges mais essayent juste à vendre pratiquement au coût de revient pour retrouver de la liquidité.