Un barème unique des prix minimum considérés par les deux administrations pour le
calcul des taxes sera mis à la disposition du public. La fusion se fera d’abord au niveau
de Casablanca pour être ensuite généralisée à tout le territoire national.
La Direction générale des impôts (DGI) et la Conservation foncière (ANCFCC) n’ont pas perdu de temps. A peine ont-elles mis sur les rails, il y a quelques mois, un projet de fusion de leurs référentiels des prix de l’immobilier -considérés pour calculer les taxes qui leur sont dues dans le cadre des transactions immobilières- qu’elles s’apprêtent à boucler le chantier. La fusion devrait s’opérer en décembre prochain au niveau de Casablanca, première ville à être concernée par l’opération qui est appelée à être généralisée à tout le territoire national, apprend-on de sources proches du dossier. Il était même question d’achever le travail ce mois de novembre, mais les deux administrations ont dû décaler leurs ultimes réunions pour cause d’agenda chargé. En tout état de cause, il ne reste plus que quelques points d’ordre technique à régler. Ceux-ci se rapportent à quelques différences d’appréciation entre les deux administrations concernant les prix à considérer au niveau de quelques zones.
Si les choses sont allées à ce point vite, c’est parce qu’une grande partie du travail préalable à
la fusion a été accomplie depuis quelques temps déjà. En effet, les deux administrations avaient déjà planché conjointement sur le référentiel des prix de l’immobilier de la DGI, rendu public et entré en vigueur début 2015. Pendant toute la préparation de ce barème, l’idée était déjà qu’il serve de référentiel pour les deux administrations. Mais celles-ci ont fait chemin à part quand la DGI a décidé de rendre public le référentiel, ce que n’était pas disposé à faire la conservation foncière. A présent que cette dernière a revu sa position, les contribuables seront imposés sur la même base auprès des deux administrations avec une connaissance précise du barème, qui restera évidemment public.
Les écarts de prix entre les deux administrations peut atteindre 25%
Cela est, comme on pourrait le deviner, bien accueilli par les usagers, avec en première ligne les promoteurs immobiliers qui traitent le plus avec la Conservation foncière. Il faut dire que depuis que l’administration fiscale a abattu ses cartes avec un référentiel de prix public qui lui est opposable et qui réduit fortement le pouvoir discrétionnaire des contrôleurs du fisc, les professionnels ont de plus en plus de mal à accepter le flou et les imprécisions autour du barème de la conservation foncière, constatent les notaires. La pilule passe d’autant plus mal que pour une même transaction, les contribuables sont dans la grande majorité des cas imposés selon des estimations très différentes chez l’une ou l’autre administration. «Il est aberrant qu’un même bien soit coté différemment entre deux administrations publiques, cela entame la crédibilité de tout le système de taxation», insiste un promoteur immobilier. L’écart n’est pas négligeable puisqu’il peut souvent dépasser 25%, selon les notaires.
Après la fusion des référentiels, outre le fait que les deux administrations accorderont leurs violons en matière de base de taxation, celle-ci devrait gagner en transparence et en précision côté Conservation foncière, ce qui devrait débarrasser les professionnels de bien des tracas.
En l’état actuel des choses, les conservateurs refusent purement et simplement d’effectuer toute opération si le prix déclaré est en-dessous d’un certain seuil fixé par l’administration.
Or ce minima, qui n’est évidemment jamais connu du public, est déterminé grossièrement par grandes zones, assurent les professionnels. Très souvent, cela établit un dialogue de sourds entre administration et contribuable. A présent, avec des minimas connus de tous et affinés par quartier, tel que le permet déjà le référentiel du fisc, la tension en théorie devrait baisser.
Mais là n’est pas la seule grande nouveauté qui se profile pour le référentiel des prix de l’immobilier. Parallèlement à la fusion, l’administration est sur le point de mettre en place un système d’abattements sur les prix du barème qui profiteront aux contribuables qui pourraient
être lésés par le dispositif. En effet, dans bien des cas constatés sur le terrain, des vendeurs
dont les biens ont une situation défavorable (appartement en rez-de-chaussée, mauvais ensoleillement…) n’arrivent pas à s’aligner sur les minimas du référentiel, ce qui fait qu’ils sont
systématiquement redressés.
Monter en cadence en matière d’actualisation du référentiel
Le système d’abattements à venir prévoit l’application de décotes déterminées selon les cas,
aux prix officiels. Ces abattements pourront être appliqués systématiquement par le contribuable et ne seront aucunement soumis à l’appréciation des inspecteurs, dès lors que l’on s’insère dans les cas prévus par l’administration.
A côté de cela, il s’agit de monter en cadence en matière d’actualisation du référentiel, sachant qu’en parallèle la couverture de tout le territoire national par le dispositif se développe à rythme soutenu avec déjà près d’une quarantaine de villes couvertes à ce jour. Ainsi, l’idée est d’actualiser le barème de chaque ville au moins une fois par an. Les mises à jour pourraient se faire de manière encore plus intensive, à savoir qu’une idée à l’étude consiste à indexer les prix du référentiel sur l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) de Bank Al-Maghrib et la Conservation foncière afin que les prix du référentiel évoluent systématiquement chaque mois de la même manière que les évolutions de l’IPAI pour chaque ville. La mise à jour reste déterminante pour s’assurer que le dispositif suit le marché plutôt que de l’orienter