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Maroc, Immobilier: Comment effectuer le calcul du prix de vente de son logement, Pour réussir à acheter ou vendre son Immobilier résidentiel ?

Maroc,

Comment effectuer le calcul du prix de vente de son logement,

Pour réussir à acheter ou vendre son Immobilier résidentiel ?

 

Le marché immobilier marocain actuel (2018) est dans une phase morose et afin de pouvoir correctement réussir son projet de vente il est essentiel de bien calculer son prix de mise sur le marché.

Prix au mètre carré, neuf ou ancien, centre-ville ou périphérie, ce sont autant de questions auxquelles il faut répondre lors de l’acquisition d’un bien immobilier, d’autant plus lorsqu’il s’agit du premier achat.

Le marché de l’immobilier au Maroc est actuellement favorable à l’achat. « Avoir un crédit immobilier avec les taux et les conditions pratiqués aujourd’hui au Maroc, c’est une opportunité qui ne reviendra pas avant longtemps »,

Contrairement à ce que pensent beaucoup de propriétaires, un prix de vente  s’est un  vrai sujet d’importance  et on doit faire appel à un spécialiste pour estimer son impact dans son patrimoine !

 Ce projet n’est pas qu’une somme cumulé de factures, couplée à la sueur versée lors des travaux, pondérée par les disputes, énervements, angoisses diverses  et multiplié au final par tous les instants de bonheur vécu dans le logement !

Pour www.nourreska.com la fixation du prix de vente ne peut laisser place à l’émotion et l’improvisation.

 

La fixation du prix de vente, un sujet complexe et technique

On dit toujours chez nous Le prix, toujours le prix !

C’est le nerf de la guerre et pas que dans l’immobilier, c’est bien connu. Ce domaine la pierre est toujours une valeur sure  (pour combien de temps encore ?) Mais dans ce secteur d’activité, il prend une importance particulière pour les vendeurs comme pour les acheteurs en raison des montants élevés en jeu mais également par la valeur émotionnelle inhérente du projet. Contrairement à ce que pensent beaucoup de propriétaires, un prix de vente est une corrélation dans la mise en accord entre l’offre et la demande pendant un instant T comme en bourse.

Au Maroc et particulièrement dans la capitale économique Casablanca tout le monde depuis quelques temps se base sur le référentiel fiscal de l’administration.

Exemple https://nourreska.com/5209-casablanca-californie-a-vendre-appartement-de-140-m2-3-facades-sans-vis-a-vis-niche-au-coeur-dune-nature-verdoyante

 

cuisine équipé casa marcoc vente

Le prix effectif tient compte de la valeur technique du bien

Les experts réalisent une évaluation technique du bien en fonction de la valeur du foncier (parcelle de terrain sur laquelle est édifié le bien) et de la valeur de construction. Pour la valeur du foncier, une valeur moyenne du terrain à bâtir est établie par comparaison des prix, d’après les informations recueillies auprès des services cadastraux de la commune, des notaires, du fisc, des lotisseurs et autres professionnels du secteur.

La valeur de construction, quant à elle, est déterminée en fonction des caractéristiques du bâtiment, de la qualité des matériaux mis en œuvre, de l’état du gros œuvre, des aménagements intérieurs et de la Surface Développée Hors d’œuvre Pondérée- Terrain Intégré.

Les experts analysent ainsi la surface habitable disponible pondérée en fonction des espaces et de leur finalité d’utilisation (on appréciera différemment un sous-sol enterré d’un salon ouvert sur une terrasse).

 

Le prix doit refléter les éléments de plus-values…

Puis, en partant du principe qu’un logement  doit être en bon état, sans nuisance particulière avec une vue normalement dégagée et souvent sain et lumineux, les experts vont identifier les éléments de plus-value et de moins- value. Les éléments de plus-value représentent les équipements pour lesquels les acquéreurs sont prêts à payer plus cher.

Souvent, les propriétaires confondent plus-value et argument de vente. Le meilleur exemple  pour les appartements est la cuisine équipée ! Elle ne constitue pas une plus-value car il n’est pas certain que les choix techniques de l’actuel propriétaire occupant  plaisent au futur acquéreur. (Le choix de tout électroménager peut déplaire à la ménagère  acheteuse par exemple).

Pour les villas une surface de terrain nettement supérieure aux moyennes des autres terrains du quartier, des vues exceptionnelles (sur la mer, la montagne ou autres), des équipements comme une piscine, une salle de sport, des dépendances ou un court de tennis constituent de véritables éléments de plus-value.

… et tenir compte des éléments de moins-values

A l’inverse, les éléments de moins-value – nuisances sonores (tramway) – luminosité insuffisante, exposition,  état général qui nécessite des travaux de remise en état (ravalement, mise à niveau du circuit électrique ou plomberie) – Voisinage – emplacement dans la ville – vont alors modérer la valeur technique du bien.

Mais la valeur technique en elle-même ne suffit pas pour fixer un prix de vente. Elle doit être mise en lumière par rapport au marché dans lequel le bien s’inscrit et s’intégrer dans une stratégie globale financière. C’est là que le véritable professionnel de l’immobilier intervient en apportant une photographie  instantanée précise de l’offre et de son marché. Il analyse ainsi le nombre de biens vendus présentant des caractéristiques et une localisation comparable au bien à estimer. Il observe, constate, les prix des biens similaires à vendre et depuis quand ces derniers sont  sur le marché à la vente. Enfin, il étudie l’offre de logements neufs qui offrent de véritables avantages concurrentiels, notamment en termes de prestations et de fiscalité (prêt d’habitation ou professionnel, garantie  biennale et décennale, etc…)

Etre vigilant aussi face à l’offre et à la demande sur le marché local

Mais c’est bien connu, l’offre se mesure en fonction d’une demande. Et s’il n’y a pas de demande, le propriétaire vendeur peut se retrouver confronter à des délais de vente très longs ! Prenez l’exemple extrême d’une belle propriété dans un quartier très populaire, les personnes ayant le budget n’en voudront pas en raison de l’environnement ! (bidonville, douar, logement social  etc …) Pour finaliser son évaluation, le professionnel de l’immobilier va donc analyser le nombre d’acquéreurs potentiels qui recherchent ce type de bien à cet endroit, avec ces caractéristiques et dans cette fourchette de prix. Il est l’interlocuteur privilégié pour la commercialisation de ses projets habitations.

Le juste prix bien analysé une transaction réussie et rapide

La somme de ces éléments permet ainsi de constituer un prix de vente pertinent en parfaite adéquation avec les caractéristiques du bien et le marché immobilier local. Ce juste prix, fixé dès le départ, garantit une transaction réussie dans les meilleurs délais. En effet, le temps est un facteur-clé de succès. Si le bien ne génère pas de contacts ni de visites, les délais de vente vont forcément se rallonger. Une présence permanente et longue sur les portails d’annonces immobilières va de plus, susciter le doute auprès des potentiels acquéreurs. Dès lors, si le bien n’est pas vendu dans les quatre-vingt-dix jours en moyenne, c’est que le prix fixé ne correspond pas à la demande du marché.

 

Et pour l’acheteur que faut-il faire ?

La première étape qu’il faut faire, c’est avant tout de bien connaître ses capacités d’endettement. « Le futur acquéreur doit faire ses calculs pour le financement pour avoir une idée, et même d’une façon approximative, sur les mensualités en cas de crédit immobilier », conseille.

Une fois fixé sur le montant que l’acheteur peut emprunter auprès de sa banque, il devra choisir le quartier où il souhaite habiter et surtout celui dans lequel il peut s’offrir une demeure. Et cela c’est une autre paire de manches, dans le parcours du combattant précédant l’achat du bien immobilier.

« Le client doit faire une petite étude de marché qui va le renseigner sur les quartiers et les régions qui vont être accessibles pour lui. Pour être plus clair, il faut essayer de positionner ce que je veux en fonction du prix que je peux payer », recommande Ghali Chraïbi. Pour réaliser ce petit benchmark, il suffit de passer en revue toutes les productions qui donnent une idée sur les différents tarifs appliqués.

L’on peut citer le référentiel des prix que la direction Générale des Impôts élabore et dont les mises à jour sont régulièrement publiées. Selon notre expert, ce document est une mine d’or d’information qui doit être utilisée. Ce référentiel est peut-être mal aimé par les promoteurs ou les vendeurs, mais il a le mérite d’être précis et très bien détaillé. La DGI y intègre le prix du neuf, de l’ancien et même du terrain vide.

« On peut y trouver des quartiers à 10.000 DH le mètre carré en plein cœur de Casablanca. C’est pour dire qu’il y a des prix bien plus intéressants que ce qu’on pense et pas la peine de sortir de Casablanca pour les obtenir »,

 

Le moteur d’estimation en ligne de la DGI,  outil intéressant

Par ailleurs l’outil principal d’estimation au Maroc est la référence https://portail.tax.gov.ma/wps/portal/DGI/Referentiels-des-prix-de-l_immobilier

Il constitue l’outil intéressant pour évaluer un bien, malheureusement actualisé qu’une fois par an il ne correspond pas à la réalité dans de nombreux cas. (Mais a le mérite d’exister !)  Fondé sur des algorithmes, il donne une idée de prix plancher mais ne remplace en rien l’expertise d’un conseiller immobilier. Voilà pourquoi la fixation du prix de vente doit être confiée à de véritables spécialistes professionnels en patrimoine. En s’appuyant sur une méthode fiable et rigoureuse, fondée sur l’analyse de dizaines de critères déterminants et argumentés, les professionnels de l’immobilier mettent en perspective leur connaissance fine du marché pour déterminer une évaluation pertinente, garante d’une transaction réussie.

Autres plateformes permettant de se faire une idée de prix :

https://www.sarouty.ma/fr/broker/nourreska-nourdine-5828

 


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