Nourreska

QUE FAUT T’IL FAIRE avant de devenir propriétaire IMMOBILIER au MAROC ?

Le marché marocain étant toujour morose nous conseillons de vous orienter vers l’ancien,

plutôt qu’un bien neuf

Il faut toujours etre certain que le bien n’est grevé d’aucune dette fiscale ou d’une garantie.

L’achat d’un premier logement est toujour la plus grande opération financiére de vie chez le particulier 

Les professionnels conseillent de s’orienter vers le marché de l’occasion apelle couramment 2eme main , plutôt qu’un bien neuf.

L’achat d’un premier logement est un projet de vie qui nécessite une bonne dose de réflexion et surtout de planification. Beaucoup d’interogations et  de questions viennent intuitivement dans l’esprit du primo-accédant, elle concernant le budget à prévoir, la facon et la methodolgie des biens à visiter, les pièges  et vices cachés à éviter, etc.

Voici nos  conseils:

La première démarche à effectuer est de s’informer sur son financement et  sur la faisabilité du prêt immobilier , de connaître sa capacité d’endettement et sa propension a épargner.

Le  banquier assure et consolide le montant de financement de son  futur  logement avant même de commencer les visites. L’ acheteur  peut donc soit contacter sa banque qui lui fournira les conditions spécifiques , soit se référer à un courtier en crédit immobilier spécialisé afin de  lui exposer les critères de tous les organismes financiers. Celui  fournira toutes les informations qui permettront à l’acquéreur de faire des économies financiere sérieuses.

Une fois le budget déterminé, le parcours des visites peut maintenant commencer. http://www.nourreska.com conseille de visiter les logements qui ont été définis lors de l’entretien découvrte sans dépasser dans ses choix plus de 5  logements .

Attention à l’achat coup de cœur ! «En Europe , acheter son premier bien immobilier suppose une durée de recherche minimum de six mois jusqu’à 1 an. Au Maroc, la période consacrée aux visites est moins longue, car l’impatience est de mise alors que c’est primordial de prendre son temps en eleminant le maximum ses émotions surtout dans un marché baissier . En effet  l’acheteur contracte un crédit immobilier sur 20, voire 30 ans, inutile de prendre des décisions hâtives regrettables car les dix premeieres années son consacrée au paiment des interets . http://www.bkam.ma/

Choisir  un appartement, en guise de premier achat dans l’ancien est intéressant :

Outre le prix qui est en général plus intéressant, l’ancien vous renseigne sur sa qualité, comment  le bien en question et l’immeuble qui l’abrite ont évoluer . L’entretien de l’immeuble pourrait également vous en dire long sur la qualité du syndic et du voisinage», explique https://www.linkedin.com/in/nordine-cherif-skalli-452a312/ consultant en Patrimoine à Casablanca.

Il affirme toutefois que «la seconde main est  moins chère que le neuf et en genéral avec des prestations de meilleures qualitié en finition , volume et emplacement alors  que les nouveaux projets (moyen standing)  sont très attractifs dans les quartiers pluriels de Casablanca».
En cas d’achat d’un bien neuf, l’agent immobilier conseille de se méfier des biens n’ayant toujours pas de titre. «En général, le promoteur entame la commercialisation avant l’éclatement des titres sur la base d’un titre mère. Il faudra donc passer par un compromis de vente chez le notaire et éviter de donner une avance directement au promoteur».

Il est aussi conseillé d’avoir une ou plusieurs place de parking / garage et terrasse titré.

«L’emplacement de  l’immeuble et son orientation Nord est à bannir. il est préferable de choisir une exposition sud ou a défaut est/ouest .

Lors des visites de logements  nous conseillons d’ailleurs de prévoir une boussole (ou d’en télécharger une sur son smartphone). Il faut également privilégier les appartements traversants, puisqu’ils disposent de deux façades et permettent une meilleure aération pouvant dans de nombreux cas eviter la climatisation lors des grandes chaleurs d’été .

Quelle est la superficie idéale pour son logment ? 

«Il n’y a pas de superficie idéale, mais le métrage peut être optimisé en fonction du besoin. Un couple avec enfant s’orientera, en général, vers un appartement de deux chambres; l’équivalent d’une superficie variant de 65 à 95 m2».

Nous  conseillons toujour de se projeter loin vers l’avenir et d’anticiper  sur ses projets .

Le meilleur achat est toujour un logement avec un salon et 2 chambres . Par exemple si  vous etes célibataire et vous souhaiter construire un foyer  ou  vous etes un jeune couple qui prévoit d’avoir un enfant vous  devriez plutôt chercher un appartement avec une chambre afin d’eviter les charges financieres (taxes)  lors de revente à court terme. D’ailleurs, il est sugérer de ne procéder à la vente de son appartement qu’au terme  de 6 ans d’habitation ,  afin d’être exonéré de la Taxe sur le profit immobilier (TPI), quand il s’agit d’une résidence principale.

Les professionels (realesteate) nous explique que par expérience en général, le primo-accédant ne reste pas plus de 8 ans dans sa premiere habitation. Il est donc essentiel lors de son achat de penser en termes de revente, ou de location à un tiers (l’attractivité du quartier, sa proximité des commerces, des écoles, etc.). En tant qu’acheteur, ne pensez donc pas seulement en fonction de vos critères, mais en fonction des futurs acheteurs que vous viserez.
Les conseils diffèrent en fonction de la nature du vendeur du bien. Ainsi, avant d’établir un acte de vente, il est impératif de prendre un certain nombre de précautions.

Le vendeur est un particulier

L’acheteur potentiel doit impérativement s’assurer de la capacité de la personne qui vend, de son identité, «parce qu’il y a beaucoup de faux en matière de vente immobilière», s’alarme notre notaire. L’acquéreur potentiel devra s’assurer par le biais de sa carte d’identité et de son certificat de résidence. Il devra aussi demander au vendeur le certificat de propriété du bien et consulter le titre foncier au niveau de la conservation foncière. En parallèle, il devra s’assurer auprès de la Direction générale des impôts que le bien n’est pas grevé de passif fiscal. Il devra vérifier  qu’aucune société  n’est  domiciliée à l’adresse du bien et qu’aucun fonds de commerce n’y a existé. «Plusieurs personnes mettent en vente leurs biens immobiliers malgré l’existence d’une activité commerciale dedans. Les répercussions fiscales engendrées sont énormes, dans ce cas», avertit notre expert.

Autre élément majeur à vérifier auprès du syndic, en cas de copropriété: le règlement de la copropriété et le quitus des copropriétés. Ce dernier document  extrêmement important, dans la mesure où il donne le droit au syndic de poursuivre en justice un propriétaire de bien en copropriété, pour non-paiement des arriérés de syndic.
Enfin, le client potentiel doit également consulter le contrat d’acquisition et le plan de l’appartement en question, en plus du plan autorisé qui a permis au promoteur initialement d’édifier l’immeuble duquel dépend ce bien. Il doit, par ailleurs, demander un quitus de la Lydec et un autre auprès de l’opérateur téléphonique.

Que faire quand le vendeur est un Institutionnel étatique (Omrane, Alliance , CGI, etc…) ?

La procédure de consultation est plus méthodique, puisqu’il s’agit de structures plus organisées, avec des règles prudentielles et elles ont surtout avec  l’étiquette de l’Etat . Néanmoins, l’acheteur devra là aussi prendre ses précautions en demandant et réclamant certains documents, notamment le dossier juridique de la société pour s’assurer que le bien appartient à l’entité en question et s’assurer également des pouvoirs conférés au gérant ou aux administrateurs dûment habilités de signer les contrats ou promesses de vente. Il pourra également demander le permis d’habiter s’il s’agit d’un immeuble construit.

Le vendeur est un promoteur immobilier privé 

Le futur acquéreur peut demander les mêmes documents que pour les institutionnels. En outre, d’autres mesures sont à prendre, comme s’assurer que le foncier a été acquis dans de bonnes conditions et qu’il n’y a pas eu litige au moment de l’acquisition, ou  sans action en justice en cours concernant le terrain.Il faut impérativement aussi s’assurer de la qualité du promoteur, de sa notoriété. Certains ont bonne presse et d’autres non. Ces derniers ont l’habitude d’acquérir des terrains à connotation douteuse.

Nous attirons l’attention du publoic sur cela  car nous avons vu  plusieurs cas d’héritiers étrangers  sont rentrés au pays réclamer leurs droits sur des terrains vendus dans des conditions illégales. Une fois ce cercle vicieux déclenché, les problèmes ne font que s’aggraver»
Pour résumer , le permis d’habiter ne suffit plus, aujourd’hui. Il faut obligatoirement que l’acheteur s’assure de l’historique de l’immeuble où se situe l’appartement à vendre. Et se renseigner sur la bonne moralité du promoteur et sa solidité financière.

Et pour finir il vaut toujours mieux passer par un professionel cela permt de gagner du temps et d’conomiser de l’argent dans tout les cas meme

apres paiement de ses honoraires d’acompagnement .


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