L’immobilier Commercial au Maroc

en pleine mutation : L’effet de la COVID-19

Immobilier commercial : définition

Selon le Haut Conseil de Stabilité Financière, l’immobilier commercial (ou CRE pour « Commercial Real Estate » ou encore « immobilier tertiaire ») représente « l’ensemble des biens immobiliers détenus par des acteurs professionnels qui n’en sont pas les occupants, et qui en retirent un revenu à titre habituel».

L’immobilier commercial inclut des restaurants, des parkings, des bureaux, des locaux d’habitation détenus par des sociétés anonymes ou encore des commerces.

L’impact de la COVID-19 en 2020/2021

Les commerces alimentaires étant essentiels, ils ont été plutôt épargnés par la crise. En revanche, le commerce spécialisé (équipement de la personne, hygiène, beauté-santé…) a beaucoup souffert.

En 2020, ce secteur a vu son chiffre d’affaires global baisser de 18 % tandis que celui du commerce en ligne a augmenté de 32 %. Et les premiers mois de 2021 ne sont pas très rassurants. « Janvier a été très mauvais, suivi d’un mois de février tout aussi mauvais (-14 % en évolution de l’activité en cumulé sur ces deux mois), car fortement impacté par le couvre-feu.

L’immobilier commercial malade du Covid

En privant de flux le cœur des métropoles et les lieux de destination, en mettant à terre des secteurs fragiles comme la mode, les services au foyers,  la pandémie a bouleversé les positions commerciales acquises.

Nul ne sait jusqu’où iront la vacance et la chute des valeurs locatives. Mais l’avenir reste ouvert aux enseignes évolutives capables de saisir les opportunités d’un futur et vaste « mercato ».

«Si la crise du Covid-19 est un tremblement de terre, nul ne connaît encore ni la hauteur, ni l’échéance de la vague d’abandons, d’arbitrages, de repositionnements qu’il va générer dans la géographie commerciale des enseignes », lâchent les professionnels de l’immobilier.

Et « la durée des baux entraîne un effet retard dans la libération des locaux, estime-t-on chez JLL. Le bail étant un contrat de longue durée, à échéances triennales, qu’on ne peut dénoncer sans procédure judiciaire, les répercussions se verront dans les prochaines années ».

Pourtant l’offre de locaux urbains est déjà – et restera – bien supérieure à la demande, ce qui conduira inexorablement à une baisse des valeurs locatives. Et même à un véritable « mercato » des positions commerciales. Celles des enseignes délogées par les difficultés économiques pouvant être récupérées par de plus résilientes ! Mais rares sont les secteurs d’activités et même les typologies d’implantation épargnés.

L’épidémie a totalement déréglé les écosystèmes commerciaux

En les privant de flux ,les positions fortes d’hier ont perdu de leur rayonnement.

« Si l’augmentation de la vacance était auparavant le propre des villes moyennes (Oujda, Meknès, Agadir, Tanger…), elle pourrait s’étendre aux grandes villes (Casablanca, Rabat, Marrakech, Fès) dont les flux ont été autant diminués par la disparition des touristes ou le télétravail que démotivés par les politiques de la ville entravant l’accessibilité de bien des hyper centres », considère NOURRESKA.

On constate notamment qu’un jour de travail chez soi, notamment pour les salariés rompus aux trajets pendulaires entre leur domicile et leur entreprise, c’est 20 % de flux en moins pour la zone à proximité du bureau.

Et « il est probable que ces nouvelles habitudes survivent à la pandémie.

Ce qui pourrait changer les réflexions sur les maillages de magasins à rapprocher, non plus des lieux de travail, mais des lieux d’habitations ».

Ce sont aussi les retails parks sont les plus courus hors confinements car les plus aérés, qui sont prisés.

On constate leur explosion d’ouvertures dans la proximité des grands centres urbains tels CASABLANCA ,MARRAKECH, FEZ, DAR BOUAZZA, MOHAMMEDIA ou RABAT

« Non seulement le secteur de l’équipement de la maison, de l’alimentaire ou du bien-être y sont le plus résistant de la crise et surtout sur-représentés.

Dans ce vaste chambardement, « la pandémie a révélé un retour en grâce des commerces convenant « au gout du jour » en répondant à des besoins quotidiens : alimentaire, téléphonie, etc., en défaveur d’un shopping  impulsif de l’envie.

Immobilier commercial : un secteur en pleine mutation

Vous l’aurez sans doute remarqué en faisant les magasins, les points de vente sont en train d’opérer leur mue. Une évolution encouragée (imposée ?) par la numérisation de l’expérience d’achat.

En d’autres termes, les nouvelles technologies de réalité virtuelle, réalité augmentée, le Big Data ou encore de connexion des objets favorisent l’expérientiel en magasin.

Face à la montée en puissance de l’e-commerce, le point de vente physique traditionnel doit évoluer pour proposer une expérience d’achat immersive, en s’aidant des technologies disponibles.

Il ne suffit plus de « faire venir » le client, mais d’aller vers lui, à la fois physiquement (en s’implantant dans les zones de chalandise et de mobilité), mais aussi technologiquement en lui proposant une expérience d’achat simple et divertissante.

Plus agile et plus flexible, l’immobilier commercial est très résilient !

Le modèle économique de l’immobilier commercial se dirige vers plus d’agilité et de modularité.

Le secteur peut encore faire mieux, en s’inspirant des modèles flexibles de l’immobilier de bureaux, avec les espaces de co-working, ou encore de l’immobilier résidentiel avec la proptech.

Le secteur immobilier commercial est figé et devra bien au contraire être innovant

L’éclosion des Shop-in-shops, des pop-up stores et autres associations d’enseignes nous dit le contraire. Les magasins physiques se renouvèlent en proposant de nouveaux formats qui répondent mieux aux attentes de la clientèle.

On note également une nouvelle tendance dans le commerce.

La plus grande digitalisation des points de vente (par l’introduction de la réalité virtuelle et de la réalité augmentée par exemple), des associations entre pure players et retailers, des pure players qui ouvrent des magasins physiques est d’actualité .

Changement de modèle économique ou pas, cela n’est pas prêt de changer !

Quel que soit le modèle adopté, l’immobilier commercial continue à être un point de repère essentiel aux consommateurs.

L’avenir nous confirmera cette mutation sociologique Marocaine.