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Expertise et audit immobilier

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5 raisons de recourir à un expert

en valeur vénale immobilière

L’expert en valeur vénale immobilière est un professionnel indépendant des acteurs de l’immobilier ( consultant ), des banques et des assurances.

Il intervient pour le compte de particuliers et d’entreprises, afin d’évaluer le juste prix d’un bien immobilier (maisons, immeubles, bureaux, usines, etc.) à un instant T et pour donner une valeur de cession, dans des conditions normales de libre marché.

En bref, il répond à une question simple : combien vaut ce bien immobilier ?

L’expertise de valeur vénale immobilière est une activité méconnue. Pourtant, on peut tous en avoir besoin à un moment de sa vie personnelle (problématiques familiales ou fiscales) ou professionnelle (problématiques comptables, par exemple).

Voici 5 raisons de recourir à un expert en valeur vénale immobilière.

L’expert valeur vénale immobilière éclaire des situations

On dit souvent qu’acheter un bien immobilier est le projet de toute une vie.

Ça ne l’est pas toujours, mais on ne peut pas nier que l’achat d’une maison, ou d’un appartement, ne soit pas un événement important. Afin de préparer au mieux sa décision d’achat, le recours à un expert en valeur vénale immobilière est le meilleur moyen de réussir son acquisition. La valeur trouvée permet soit de valider une première impression, soit de mettre en évidence un décalage entre le prix de vente souhaité et la valeur réelle du bien sur le marché. L’expert en valeur vénale peut éclairer une situation, dans le cadre d’un projet d’achat et aider l’acquéreur a faire les bons choix.

Il peut également avoir pour rôle d’éclairer une situation litigieuse comme un divorce, une succession, ou encore un contrôle fiscal.

L’expert valeur vénale immobilière a un point de vue indépendant

Il existe des domaines, en immobilier, où l’indépendance de point de vue est un facteur déterminant. Que ce soit pour la préservation des intérêts personnels, ou pour la bonne entente entre plusieurs parties opposées. Ainsi, par exemple, dans le cadre d’une succession, il est important d’évaluer la valeur de l’ensemble des actifs successoraux et, en particulier, les biens immobiliers, de façon neutre et indépendante.

Au risque, sinon, que plusieurs co-héritiers contestent la valeur, si l’évaluateur semble avoir favorisé l’un d’entre eux. C’est aussi le cas, dans le cadre d’un divorce, concernant le partage de la maison. L’expert en valeur vénale doit garantir une évaluation impartiale, afin d’éviter les tensions entre les ex-époux et faire en sorte qu’une issue consensuelle soit trouvée. L’expert en valeur vénale immobilière représente l’indépendance de jugement. Il n’a, par nature, aucun intérêt avec les parties détentrices du bien immobilier, objet de l’expertise. Il n’a donc aucune raison d’avantager l’une ou l’autre de ces parties.

L’expert valeur vénale immobilière utilise des méthodes d’évaluation fiables

L’évaluation de valeur vénale immobilière repose sur une méthodologie rigoureuse. On ne s’improvise pas expert avec une simple boule de cristal. Non !

L’expert en valeur vénale immobilière utilise régulièrement quatre méthodes d’évaluation, communément admises par la profession.

Les deux premières – la méthode par comparaison directe et la méthode par capitalisation du revenu – concernent des biens existants.

La méthode par comparaison consiste à trouver des références de valeur de biens comparables sur le marché. La méthode par capitalisation du revenu consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier, à partir des revenus qu’il génère (loyer réel), ou qu’il pourrait générer (loyer théorique).

Les deux autres méthodes – les méthodes DCF (Discounted Cash Flow) et promoteur – s’intéressent à des projets futurs, par exemple de reconversion de sites existants (construire un immeuble à la place d’une maison existante) et/ou d’aménagement de foncier (faire un lotissement de 5 maisons sur un terrain constructible nu). Dans tous les cas, l’expert se déplace sur site pour tenir compte des caractéristiques du bien immobilier existant et son environnement.

L’expert valeur vénale immobilière dispose d’une base de données documentée

La valorisation immobilière repose sur des méthodes d’évaluation. La méthode par comparaison directe suppose que l’expert-évaluateur ait accès à une base de données de références immobilières actuelles.

Les experts en valeur vénale immobilière ont l’habitude de constituer leurs propres bases de données, plus ou moins exhaustives, selon les secteurs géographiques couverts. Cependant, certains experts complètent aussi leur étude, en cherchant des informations dans d’autres bases de données, comme celles détenues par des confrères ou partenaires.

Ils échangent aussi régulièrement avec les notaires, qui enregistrent statistiquement les transactions dont ils ont la charge. S’agissant des biens occupés, l’expert a besoin d’informations sur le marché locatif et les taux de rendement pratiqués, selon le type de bien et la région.

 

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