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Quels Conseils pour gérer seul votre bien immobilier Locatif

COMMENT BIEN GERER SON BIEN IMMOBILIER LOCATIF ?

 

Vous envisagez de rentabiliser votre épargne et Vous songez à vous occuper en direct d’un bien dont vous êtes propriétaire?

Avant de vous lancer, ne sous-estimez pas les contraintes, adaptez votre gestion à votre profil de bailleur et découvrez nos astuces pour parer aux problèmes les plus fréquents.

Vous êtes déjà bailleur, ou comptez le devenir, et vous ne souhaitez pas – ou plus – déléguer la gestion locative de votre bien à un professionnel.

Certes, il vous décharge des tâches les plus ingrates et chronophages trouver le locataire et s’occuper des formalités d’entrée dans les lieux, puis assurer la gestion courante: envoi de quittances, révision des loyers, régularisation des charges, suivi des travaux, etc….

Mais cette délégation présente un inconvénient majeur:

Son coût qui semble élevé !  «Un mandat de gestion courante est facturé entre 8 et 20 % du montant annuel des loyers et charges», expliquent les professionnel de l’immobilier .

En moyenne, une mission complète confiée à un professionnel fait perdre 0,5 point de rendement. C’est pour réaliser des économies que de nombreux bailleurs sont passés à la gestion en solo.

Si vous souhaitez suivre leur exemple, faites attention, car endosser l’habit de gestionnaire ne s’improvise pas et nécessite une vigilance de tous les instants.

Quelles que soient vos envies et vos besoins, voici dix règles de base qui vous permettront de gagner du temps et de profiter pleinement de votre statut de locataire.

Louer un bien immobilier peut être toute une aventure. Mieux vaut s’armer de patience pour trouver le bien de vos rêves et bien le choisir.

Se distinguer face à la concurrence sur le marché immobilier locatif n’est pas toujours évident. Voici quelques conseils d’experts pour sortir du lot.

Que vous soyez bailleur aguerri ou nouveau bailleur sur le marché immobilier, mettre un logement en location soi-même ou à l’aide d’un agent immobilier n’est pas toujours chose aisée. Par ailleurs, « le marché immobilier locatif étant plus compliqué qu’avant la pandémie, notamment à Casablanca  où il y a moins de mouvement, car moins d’expatriés et donc moins de demande, les biens donnés en location doivent désormais être très bien préparés pour maintenir leur prix« , conseille NOURRESKA .

Voici les conseils pour louer votre logement sereinement.

1. Rafraîchissez régulièrement votre bien

« Pour rester concurrentiel face aux autres biens, il est nécessaire d’effectuer quelques rafraîchissements comme repeindre les murs, refaire les joints, nettoyer les châssis, etc. Cela permet de garder le bien en bon état et c’est un monde de différence par rapport aux autres biens sur le marché.  « Des rafraîchissements réguliers comme la peinture sont conseillés, en principe, tous les 12 ans », confirme les professionnels de la place . « Mais cela peut être plus tôt lorsqu’il s’agit de logements donnés en location sur du court terme », ajoute-t-il.

Normalement, les locataires sont censés remettre à leur propriétaire le bien dans l’état dans lequel ils l’ont reçu en début de bail. S’ils abîment donc les peintures, ils doivent eux-mêmes repeindre. « Mais pour les baux de 9 ans, à leur terme, on estime qu’il s’agit d’une obsolescence normale de la peinture, c’est donc au propriétaire de donner un coup de frais entre deux locataires ».

 2 ) Équipez votre logement

« Il faut montrer que le propriétaire a installé des choses supplémentaires par rapport à d’autres appartements: mettez des rails de rideaux, voire des rideaux, des stores, mettez un support pour le papier toilettes », NOURRESKA  va encore plus loin: « Vous pouvez également installer les luminaires, tout cela reste, ça ne coûte pas très cher et c’est vite amorti par le loyer. »

Placards intégrés, luminaires, stores, machine à laver, séchoir… ce sont des équipements annexes que le locataire n’a pas envie d’installer, de payer et qu’il verrait d’un très bon œil s’ils sont intégrés. Les expatriés sont encore plus sensibles à ces services supplémentaires. » Cela permet au locataire d’éviter trop de dépenses et de poser rapidement ses valises.

Mais si l’appartement « équipé » est une clé du succès sur le marché locatif, les spécialistes sont plus mitigés pour l’appartement « meublé ». Tout dépend d’abord du type de propriétaire: « Le bon père de famille qui ne veut pas être trop dérangé, ne pas avoir trop de rotation, n’a pas trop intérêt à louer son bien meublé, qui intéresse plus une population d’expatriés, pour des locations de courte durée et implique donc plus de rotation et de gestion. Mais pour l’investisseur à la recherche de rendement, c’est plus intéressant, pour autant que le quartier le permette« ,

3) Sélectionnez intelligemment le quartier

Pour bien évaluer tous les aspects de votre future location, vérifiez la proximité des écoles, des transports et des services. Pensez à discuter avec les commerçants et les voisins qui peuvent être une mine de renseignements et vous alerter sur d’éventuelles nuisances.

4) Assurez-vous que le loyer est à portée des locataires

Certes, l’appartement vous plaît. Mais il est un peu cher. Ne vous emballez pas sans avoir fait vos comptes et être sûr que vous pouvez en assumer la charge.

5) Peaufinez  le choix du locataire avec son dossier de location

Les bailleurs craignent toujours les impayés et font en sorte, lorsqu’ils sélectionnent leurs locataires, de prendre celui qui comporte, à leurs yeux, le moins de risques.

Lorsque vous  faites visitez le logement, demandez toujours votre dossier de location , avec tous les documents  :

  • Trois dernières fiches de paie
  • Contrat de travail, qui permet au bailleur de savoir si vous êtes en CDI ou en CDD, par exemple
  • Dernières quittances de loyer du precedent loyer

6) Exigez un état des lieux en votre présence et prenez éventuellement des photos

L’état des lieux vous permet de repérer les éventuelles dégradations liées à un précédent locataire et que le propriétaire pourrait vous imputer lors du depart .

Vous devez donc avoir l’œil et faire noter dans le constat tout ce qui vous semble défectueux. C’est très important car, à votre départ, vous pourriez être tenu de réparer des dégâts qui ne vous incombent pas.

À la sortie, en effet, un constat contradictoire sera dressé. Attachez-y la même importance. Il y va du remboursement de votre dépôt de garantie, le propriétaire pouvant retenir les sommes nécessaires aux réparations qui vous incomberaient.

7) Ne négligez pas vos obligations d’entretien du bien notamment

En louant le logement, vous vous engagez à l’utiliser sans créer de nuisances à vos voisins et il doit être correctement entretenu. Un trouble anormal de voisinage (mauvaises odeurs ou bruit par exemple) sont des motifs de rupture de bail.

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