Depuis l’annonce de Facebook, tout le monde parle du Web3.

Mais qu’est-ce que le Web3 ?

Vous avez probablement déjà lu ou entendu des mots comme métavers, blockchain, NFT… Eh bien, sachez que tout est lié.

C’est justement la proposition du Web3. Proposition qui pourrait avoir un impact important sur l’industrie immobilière. Très important même. Commençons par la genèse.

Au lancement de l’usage du net immobilier on était en plein Web 2.0. La 1re révolution d’Internet. La promesse était de rendre le pouvoir aux utilisateurs grâce aux forums, aux réseaux sociaux, grâce à leur capacité à créer du contenu, à interagir avec. 13 ans plus tard, le pouvoir est aux géants du Web : Google, Facebook, etc.

Alors, on continue la grande utopie de l’Internet : remettre l’internaute au centre. Et comme la technologie a évolué, on a de nouveaux outils et de nouvelles promesses.

Le nom Web3 a été inventé en 2014 par Gavin Wood, le cofondateur d’Ethereum, une des premières plateformes de blockchain.

Voilà pour le moment culture. Mais quel est l’objectif ?

LES OBJECTIFS DU WEB3

L’objectif du Web3 est de recréer une nouvelle forme d’Internet, plus décentralisée, notamment grâce à l’utilisation de la blockchain. Selon la Web3 Foundation, le mouvement créé par Gavin Wood, il vise un Internet plus juste, qui rendra aux utilisateurs le contrôle sur leurs données, leur identité et leur destinée.

Un bien beau projet. Où en est-on aujourd’hui ? Vous avez certainement lu ou entendu des mots comme blockchain, NFT, métavers… On refait une énième fois le point.

LES FIGURES DE PROUE

Cela fait plusieurs années que l’on parle de blockchain. Mais sont venus s’y accoler d’autres gros mots qu’adorent utiliser les médias. Rétablissons les définitions pour bien comprendre.

LES CRYPTOMONNAIES

Premières à faire le buzz, les cryptomonnaies sont des monnaies virtuelles décentralisées, basées sur la technologie blockchain. Elles ont leur propre valeur en fonction de l’offre et la demande. C’est le cas du Bitcoin, dont on parlait déjà pour l’immobilier en 2014, ou de l’Ether, pour citer les plus connues. Certaines sont indexées sur la valeur d’une monnaie réelle. On appelle alors ça le stable-coin.

Tout cela est basé sur la blockchain.

LA BLOCKCHAIN

La blockchain est une technologie qui permet de certifier des transactions sans avoir besoin d’organisme de validation. Il s’agit d’un registre horodaté, partagé entre plusieurs ordinateurs de contrôle (de minage). C’est la diversité des ordinateurs de contrôle qui assure la certification des transactions.

LES NFT

Les NFT sont des jetons qui donnent des droits sur les objets de collection virtuels, ou rendus virtuels. Il s’applique pour des éléments non fongibles. Pour faire simple, une des problématiques que résout le NFT est que : si je crée, ou exporte, une image sur ordinateur, tout le monde peut la dupliquer et elle n’a plus de valeur.

Si je lui adosse un NFT, seul celui qui possède le NFT peut l’utiliser, le jeton sert de preuve et donne les droits d’utilisation. Aujourd’hui, les NFT sont utilisés comme certificat d’authentification pour l’art, mais aussi pour des pièces de luxe comme des montres, par exemple.

La possession de NFT peut donner des droits d’usage, comme l’accès à des contenus privés dans le monde réel ou virtuel, le métavers.

LE MÉTAVERS

Le métavers est un univers en 3 dimensions dans lequel on se balade avec un casque de réalité virtuelle, comme un jeu vidéo. Le concept est apparu dans un roman de SF : le samurai virtuel. C’est la contraction de « méta », qui signifie « au-delà », et « verse », l’univers. Il s’agit d’un univers parallèle par lequel on se connecte à travers les écrans, dans lequel on vit une expérience complète et durable.

Les métavers les plus connus sont Decentraland et The Sandbox pour le moment.

LES WALLETS

Derniers éléments à connaître : les portefeuilles.

Il s’agit de navigateurs et d’applications qui permettent de stocker vos NFT en toute sécurité et d’avoir directement accès aux contenus privés sur le Web.

Par exemple, si vous avez le NFT qui confirme que vous êtes membre d’un site Internet, plus besoin de vous connecter pour accéder au contenu privé, votre navigateur le sait.

Ça fait beaucoup de choses à retenir. Je vais vous donner un exemple simple :
Un artiste vend un album. Si vous achetez cet album, vous avez automatiquement un NFT qui va avec et qui vous donne accès à des concerts privés. Vous stockez ce NFT sur votre wallet. Demain, cet artiste fait un concert dans le métavers, vous vous connectez au métavers, et vous avez accès directement à ce concert dans le monde virtuel. Le concert peut aussi avoir lieu dans un lieu physique, votre NFT vous permettra d’acheter des places.

Il y a beaucoup de choses à imaginer. Mais tout ce que je viens de décrire existe déjà. Le but du Web3 est d’aller encore plus loin !

LES VRAIS DÉFIS

Maintenant qu’on a présenté les outils, parlons un peu des objectifs, rêves et utopies de ceux qui font le Web3 !

L’ORGANISATION AUTONOME DÉCENTRALISÉE

Le 1er objectif du Web3 est de créer des organisations, des projets, des entreprises dans lesquels le pouvoir est décentralisé. Ce sont les utilisateurs, tous ceux qui possèdent des jetons, qui se partageraient le pouvoir. Les décisions seraient prises grâce à des votes, dont le fonctionnement serait codé dans des contrats intelligents, sur la blockchain.

Il existe déjà des exemples comme le réseau social Steem. Chaque auteur de contenu gagne des jetons en fonction du nombre de personnes qui visionnent ses posts. Un autre exemple est celui de Friends with Benefits, un réseau de création du Web3 artiste et tech qui vaut aujourd’hui 125 millions de dollars et dont la valeur est partagée entre tous les membres du réseau. Le chef, c’est la communauté.

LA FINANCE DÉCENTRALISÉE (AUSSI APPELÉE DEFI)

La finance décentralisée est un autre défi du Web3. L’objectif est simplement de repenser le modèle financier et d’utiliser des contrats intelligents pour accorder instantanément des prêts via la blockchain. Certains cherchent aussi à créer de nouveaux outils de spéculation et de nouveaux dérivés financiers. Et bien sûr, tout cela sans les banques… Crédible ?

La DeFi a tout de même déjà attiré plus de 100 milliards de dollars d’investissement, tous projets confondus !

LES IDENTITÉS AUTOSOUVERAINES

Le 3e axe dont on entend beaucoup parler est la maîtrise de ses données par l’utilisateur. Le but est que les internautes reprennent le contrôle de leur identité numérique. Tout simplement, les informations seraient enregistrées dans les wallets et les sites Internet et autres métavers ne recevraient que l’autorisation de faire ou ne pas faire telle action (afficher une pub, autoriser un accès, etc.), mais ils n’auraient plus accès aux données et ne les stockeraient pas de leur côté.

C’est d’ailleurs ce dernier point qui semble le plus intéresser le gouvernement, car il a déjà mis en place un cadre technique pour l’autorité souveraine : l’ESSIF.

LEURS APPLICATIONS POTENTIELLES À L’IMMOBILIER

Ce sujet a déjà beaucoup été traité et de nombreuses utilisations réelles, notamment de la blockchain ou du métavers, ont été traitées ici et ici. Toutefois, voici un résumé des utilisations les plus connues du Web3 dans l’immobilier.

LES CAS D’ÉCOLE DU WEB3 DANS L’IMMOBILIER

Voici un résumé des quelques utilisations de la blockchain, du NFT ou du métavers dans l’immobilier.

VALIDATION DE DOCUMENTS, CADASTRES, DROITS DE PROPRIÉTÉ

Dans certains pays, les cadastres sont déjà certifiés et centralisés sur la blockchain. On pense notamment au Ghana, à la Géorgie, à l’Ukraine ou au Honduras, et même en Angleterre et en Suède. De plus, la blockchain et les NFT sont déjà utilisés pour valider des droits de propriété lors de transactions sur la blockchain, comme le propose Propy ou Ubitquity.

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN CRYPTOMONNAIES

Après la validation des cadastres, l’exemple existant le plus parlant est l’achat de bien immobilier totalement en cryptomonnaies. Ça a commencé à San Francisco en 2014 avec un achat en bitcoins et maintenant, c’est plutôt monnaie courante (sans mauvais jeux de mots). Dernièrement, on a vu passé une vente au Portugal et même le réseau immobilier Barnes a accompagné une transaction en passant par du stable-coin.

 

ACHETER UN BIEN IMMOBILIER À PLUSIEURS

Autre sujet très abordé : la tokenisation de l’immobilier. Il s’agit ni plus ni moins que de diviser les biens immobiliers en parts, et que chaque part soit représentée par des jetons. Rien de révolutionnaire sur le papier. On connaît déjà les SCPI et les SCI. Mais le procédé technique lié au Web3 avec jetons, blockchains et contrats intelligents permettrait de l’industrialiser.

La blockchain et la tokenisation des biens existent déjà du côté du crowdfunding immobilier, de la vente de biens de luxe, ou d’immeubles. Dès qu’il y a plusieurs acheteurs, cela fait sens, comme cela a été le cas avec cet hôtel.

ACHETER UN BIEN VIRTUEL DANS LE MÉTAVERS

Avec l’arrivée de nouveaux univers parallèles arrivent de nouveaux eldorados immobiliers. Et on a vu des transactions de plus en plus chères dans le métavers. On pense à des transactions à 3000 euros le mètre carré dans Decentraland, mais aussi à Carrefour, qui a acheté sa parcelle dans The Sandbox. Pour vous donner un aperçu, voici une vidéo faite par Walmart qui partage sa vision des courses du futur dans le métavers.

FLUIDIFIER LA VENTE ET LA GESTION GRÂCE AUX CONTRATS INTELLIGENTS

Les contrats intelligents sont les parents pauvres en termes de notoriété médiatique, quand on compare aux NFT ou au métavers. Et pourtant, c’est potentiellement à l’intérieur que réside l’une des plus grandes révolutions. Les contrats intelligents permettraient de coder tout ce qui se passe à la cession d’un actif, au paiement de son dû, ou au non-paiement. On pourrait imaginer des scénarios où toutes les parties d’une transaction (banque, notaire, agent immobilier, etc.) recevraient automatiquement ce qui leur est dû quand l’acheteur paie le vendeur. Il y a aussi de nombreux scénarios à imaginer pour la gestion, les syndics, etc.

LES CONCEPTS IMMOBILIERS QUE L’ON DÉVELOPPERA DEMAIN AVEC LE WEB3

Après cette plongée exhaustive dans ce qui existe, je vais vous plonger dans ce qui va exister. Le jeu de la prospective, mais appuyé par des scénarios plus que vraisemblables.

LA TOKENISATION DES COPROPRIÉTÉS

Quand on t’explique clairement le fonctionnement et la valeur ajoutée du Web3, et que ton cerveau est déformé par 13 ans de réflexions sur le secteur immobilier, ta première vision est la tokenisation des copropriétés. En effet, les copropriétés sont déjà découpées en fonction de la surface que possède chacun, et des droits et devoirs incombant à chaque partie. Tout cela pourrait être codé et les actions de chacun certifiées dans la blockchain. Imaginez plutôt :

• Chaque copropriétaire possède un nombre de tokens/jetons relatifs à ce qu’il possède dans la copropriété.
• À chaque intervention, il est prélevé de ce qu’il doit.
• Chaque copropriétaire aurait donc aussi des droits liés à leurs jetons. Par exemple, pour proposer des axes d’amélioration, qui seraient votés par les parties selon des règles prédéfinies par le code. Tout serait automatisé.
• Si un copropriétaire n’est pas à jour sur son paiement, il pourrait avoir des sanctions liées à ses droits. On pourrait lui restreindre les accès à certains partenariats faits avec les commerçants du coin par exemple, ou suspendre son droit de vote pour les décisions dites « simples ».
• On pourrait aussi imaginer redescendre certains droits et devoirs au niveau des locataires plus concernés par la vie dans la copropriété. Les nuisances de voisinage pourraient impacter alors le locataire directement, et ce dernier pourrait s’investir dans des décisions du quotidien et donc se sentir plus concerné et responsabilisé par rapport à la copropriété.

• DES COMMUNAUTÉS DE COLIVING, DE COWORKING

• En parlant de vie en communauté, on pense bien sûr à l’essor du coliving (et du coworking). On voit très vite le grand intérêt, voire le potentiel impact, de ces technologies pour les communautés en question. Il pourrait être de deux ordres :
  • L’étape d’après pourrait être de créer des communautés de coworking ou de coliving, dans lesquelles le pouvoir serait décentralisé et appartiendrait à ceux qui possèdent des tokens, avec un pouvoir de décision partagé en fonction des parts de chacun, comme cela existe aujourd’hui sur des communautés Internet (ex. : Friends with Benefits)

  • DES LOCATAIRES QUI DEVIENNENT PROPRIÉTAIRE

  • C’est un sujet qui revient souvent. On voit notamment des tentatives pour démocratiser la LOA dans l’immobilier, ou encore des institutionnels qui proposent des prix lors des reventes de leur immeuble à la découpe, en fonction de l’ancienneté des locataires. Ce type d’expérience pourrait être imaginé dès le début, avant même la construction ou la réhabilitation des logements. Chaque loyer versé donnerait des tokens qui, au fur et à mesure, rendraient le locataire propriétaire de tout ou d’une partie de son logement.

  La communauté pourrait avoir un NFT en tant que membre actif ou ancien qui lui donnerait des droits d’usage : accès à des activités (dégustation, expo, soirées privées dans un des espaces, etc.).

• On pourrait même imaginer gamifier la communauté et que chaque action lui donne accès à des NFT qui lui fournissent plus de pouvoir ou plus de droits.
• Par exemple : l’organisation ou la participation à des évènements, l’avancement de frais pour la communauté, l’apport d’aide à un ou des membres, etc.

Dans des zones moins tendues, ce type de procédé permettrait d’attirer plus facilement les locataires. Dans des zones tendues, cela permettrait d’augmenter les loyers et de devenir rentable plus vite. On peut même imaginer des choses pour revoir l’accès à la propriété dans sa globalité et repenser le parcours complet location/primo-accession. La vraie plus-value résidant dans la fidélisation de ses clients dès la 1re location.

UN RÉSEAU IMMOBILIER SOUVERAIN

Sortons du BtoC pour aller vers le BtoB. Aujourd’hui, certains réseaux se développent à vitesse grand V. Et l’on voit de plus en plus d’éléments pour se différencier : la rémunération, la formation, les outils, l’impact écologique, la proximité, les valeurs, l’accès à un métavers pro, etc.

Combien de temps avant un réseau qui appartient à ses collaborateurs ? Comme une société coopérative, mais avec une rétribution en NFT des membres les plus actifs. On peut imaginer débloquer des jetons à chaque vente. Les meilleurs auraient alors plus de pouvoir pour améliorer le réseau, et chaque membre aurait les mêmes intérêts que le groupe, ainsi qu’une vision à long terme partagée.

UN MLS QUI APPARTIENT À LA PROFESSION

Dans la même idée, le MLS partagé en France ou en Europe pour la profession immobilière est un vrai projet. Parmi les ralentisseurs les plus évidents, il y a la souveraineté et le fait que certains acteurs rechignent à partager les bons mandats, sachant qu’ils vont les sortir eux-mêmes. Mais si chaque partage de mandat, ou chaque transaction en inter-cabinet venait rémunérer en tokens les pros de l’immobilier ? Ceux qui joueraient le plus le jeu et apporteraient les meilleures affaires profiteraient alors le plus de l’essor du réseau et on réglerait d’un coup les deux pierres dans la chaussure des utilisateurs.

On pourrait imaginer des procédés sensiblement similaires pour des logiciels, des portails immobiliers, etc.

L’AVENIR DU WEB3

Alors tout ça, c’est bien beau. L’utopie l’est toujours avant qu’elle ne devienne un vieux rêve qui était trop gros, ou une dystopie. Qu’en est-il réellement ?

Aujourd’hui, il existe encore de très nombreux freins :

• L’écologie. Ces technologies sont encore très énergivores, notamment par le fait qu’il faut un très grand nombre d’ordinateurs pour valider une transaction.
• Le piratage. Pour ne donner qu’un chiffre, CryptoSec recense aujourd’hui plus de 2,5 milliards de dollars volés par des pirates en 8 ans sur ces technos, sans compter le vol des données d’utilisateurs ou d’entreprises.
• Le contrôle des plateformes. Il y a de plus en plus de plateformes qui se créent pour pallier ces problèmes, ou pour faciliter l’accès aux newbies. Et ces plateformes ont le contrôle, notamment pour régler les problèmes évoqués ci-dessus. On remplacerait donc les Google et Facebook d’aujourd’hui par les OpenSea et Coinbase demain. Le serpent qui se mord la queue.
• Beaucoup de détracteurs mettent aussi simplement en avant que de nombreuses idées qui sont développées sur le Web3 seraient moins coûteuses et plus simples à mettre en place avec des technos déjà matures. Et même plus simplement, le fait d’utiliser les mots blockchain, NFT et métavers attirent les fonds, les développeurs et quelques utilisateurs early adopter. Alors, autant en profiter.C’est d’ailleurs la croyance la plus forte : le Web3 est en plein dans la bulle qu’a vécu Internet entre 1995 et 2000. Tout est survalorisé. L’atterrissage risque d’être douloureux, très douloureux.

  Mais les usages qui ont une vraie valeur ajoutée subsisteront certainement. Et on risque de vivre une réelle révolution dans les 10 ans à venir.