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MAROC IMMOBILIER ACHAT : NON MAROCAIN ,COMMENT POUVEZ VOUS EVITER LES PIEGES DES DIFFERENTS TYPES DE PROPRIETE

ACHETER AU MAROC UN BIEN

POUR UN NON MAROCAIN

PEUT S’AVERER COMPLEXE

 

Au Maroc un bien immobilier est :

1. Soit immatriculé, (titré)
2. Soit en cours d’immatriculation, (en réquisition)
3. Soit non immatriculé. (melkia)

  • Le bien peut également être :

1. Soit un bien agricole,
2. Soit à l’intérieur d’une agglomération rurale ou urbaine ou entre les deux,
3. Soit un bien à usage d’habitation,
4. Soit un bien à usage professionnel,
5. Soit un bien à usage industriel ou commercial.

  • Il peut être :

1. Un bien en plusieurs lots ou autres,
2. Un bien dans l’indivision,
3. Ou simplement un bien affecté à une personne sous plusieurs formes pour un usage défini par la loi (c’est le cas des terres collectives) ou par convention notamment la location de longue durée.

Cette liste n’est pas limitative….

 

COMMENT SAVOIR QUOI FAIRE ?

Devant cet ensemble de catégories, il est très souvent difficile pour un étranger de se munir des précautions que la loi marocaine prévoit pour assurer à l’acquéreur tous ses droits.

Cependant, le droit foncier marocain reste conditionné par le régime juridique du bien immeuble :

Ce qu’un étranger (non marocain)  ne peut pas acheter :

A l’exception de la convention d’Ifrane entre le Maroc, la Tunisie et le Sénégal, tout autre étranger ne peut acquérir au Maroc une propriété à usage agricole (notion de VNA).

Les sociétés anonymes même constituées entre marocains et ayant leur siège au Maroc ne peuvent acquérir une propriété à usage agricole.

Seules les organismes publics marocains, les sociétés à responsabilité limitée (tous les sociétaires de nationalité marocaine), coopérative ou les sociétés de personnes de nationalité marocaine le peuvent.

En conséquence, un étranger ne peut acquérir une propriété à usage agricole exclusive .

Ce pendant l’étranger peut louer tout bien immeuble pour tout usage licite sous forme de bail à courte ou longue durée : antichrèse ou emphytéose, bail civil, commercial ou professionnel.

Ce qu’un étranger doit éviter d’acheter :

  • Tout bien faisant l’objet d’une saisie même conservatoire,
  • Tout bien hypothéqué,
  • Tout bien faisant l’objet d’un bail de longue durée,
  • Tout bien faisant l’objet d’une procédure d’expropriation,
  • Tout bien indivis.

 

Ce qui est recommandé pour bien acheter :

  • Un achat sécurisé est tout bien immeuble immatriculé (titré, en réquisition) à usage non agricole (VNA) se trouvant à l’intérieur d’une agglomération urbaine.

Comment acheter un bien immeuble ?

Le propriétaire d’un bien immeuble immatriculé dispose d’un titre foncier qui contient tous les renseignements sur ce bien notamment ;

  • Dans la situation
  • Sa contenance
  • Son propriétaire
  • Les servitudes que le grèvent
  • Les inscriptions de tous les droits réels notamment :
  • Les hypothèques
  • Les baux de longues durées etc …
  • Cependant, le titre foncier qu’on peut vous montrer peut ne pas contenir certaines inscriptions notamment les mesures conservatoires, le projet d’expropriation etc …
    Ainsi donc au moment de l’achat, il faut absolument exiger un certificat de propriété
    Ce certificat ne justifie que la situation du bien matriculé à la date de sa rédaction.

La seule et unique garantie est que le prix de vente soit consigné chez le notaire chargé de rédiger le contrat de vente jusqu’à ce que :

  • Le contrat soit inscrit sur le titre foncier à la conservation foncière,
  • Le vendeur remette le quitus fiscal relatif au bien dont vente.

Et si il n’est pas encore immatriculé (en réquisition) ?

Toute personne propriétaire d’un bien immeuble non immatriculé peut demander son immatriculation sous forme de réquisition en respectant la procédure qui suit :

La réquisition d’immatriculation est une demande que tout propriétaire d’un bien immeuble peut déposer à l’agence nationale de la conservation foncière en justifiant son droit de propriété en décrivant sa superficie, son contenu et en déclarant nominativement ses riverains.

L’agence procède à la vérification du droit de propriété ..

Toute personne prétendant un droit sur la propriété dont réquisition est en droit d’agir par voie d’opposition qu’il faut enregistrer auprès de l’agence nationale de la conservation foncière en payant une taxe contre reçu constatant cette opposition en lui donnant un rang.

Cette opposition doit être justifiée par la preuve de propriété totale ou partielle du bien dont l’immatriculation est demandée.

Si l’opposition est justifiée, l’agence nationale de la conservation foncière transmet le dossier au Tribunal de Première Instance pour statuer sur l’opposition.

La procédure d’immatriculation est donc arrêtée en attendant que l’opposition soit définitivement jugée (première instance, appel et pourvoi en cassation).

Si le tribunal retient l’opposition, sur la totalité du bien dont réquisition, cette dernière devient nulle et de nul effet.  Si le tribunal retient l’opposition sur une partie du bien dont réquisition, le dossier est retransmis à l’agence nationale de la conservation foncière pour poursuivre l’immatriculation sur la partie non contestée.

La réquisition s’achève par la création d’un titre foncier qui reconnaît définitivement la propriété du bien immeuble au requérant.  Il y a ce qu’on appelle en droit foncier le « droit de purge ».

L’établissement du titre foncier met fin à toute constatation sur l’origine de propriété en ce sens que quelle que soit cette origine de propriété même frauduleuse ne laisse au propriétaire initial aucun droit sur la propriété.  La voie indemnitaire ou pénale reste cependant ouverte à toute victime d’une telle procédure.

Le but de l’immatriculation :

Le but essentiel c’est la publicité du droit de propriété et des actes qui le grèvent tel par exemple les servitudes, saisies conservatoires ou exécutoires, les hypothèques, les baux promesses ou compromis de vente et généralement tout ce qui touche le droit de propriété.  L’agence nationale de la conservation foncière délivre à toute personne la situation du bien immatriculé un certificat de propriété qui doit contenir toutes les informations sur ce bien notamment le nom du propriétaire, la superficie, la localisation et surtout toutes les inscriptions portées sur le titre foncier.

Au Maroc il n’y a pas de prescription acquisitive en ce qui concerne les biens immatriculés, paradoxalement c’est l’un des pays dans le monde qui défend le plus la propriété immobilière.  Il ne peut par exemple pas arriver, comme dans de nombreux pays, qu’après trente ans d’occupation, un quidam puisse revendiquer la propriété du bien par une occupation paisible et régulière des lieux.

Au Maroc, l’acquisition se fait par l’inscription de l’acte auprès de la conservation foncière, et non pas par la possession.

Recommandation relative au prix déclaré :

Il est de l’intérêt de l’acheteur d’éviter toute minoration du prix en payant une partie du prix d’achat en « noir » ou dessous de table.

Cette pratique est motivée par erreur par une réduction sur le taux d’enregistrement et d’inscription à la conservation foncière.

Cependant :

  • Une révision de la valeur déclarée par le service de l’enregistrement sanctionnée par une pénalité est inévitable,

En cas de vente par la suite, l’acheteur d’aujourd’hui sera le vendeur de demain et supportera un coût de ta taxe sur le profit immobilier (T.P.I.) plus important en raison du montant du profit entre prix d’achat et prix de vente.

Comment payer le prix d’achat ?

Le prix d’achat doit obligatoirement être versé entre les mains du notaire ; il faut absolument éviter tout paiement en argent liquide.

La consignation des fonds auprès du notaire doit également être constatée sur le contrat de vente qui dois idéalement mentionner :

  • Que le prix de vente est consigné entre les mains du notaire,
  • Qu’en cas d’empêchement d’inscription du contrat de vente à la conservation foncière que le choix vous soit donné pour :
    – Soit résoudre le contrat en prévoyant une clause résolutoire,
    – Soit faire application d’une clause pénale pour obliger le vendeur à lever l’empêchement à l’inscription.

Comment acheter un bien immeuble en cours d’immatriculation (réquisition) ?

Il s’agit d’un bien dont le régime juridique se situe entre un bien non immatriculé (melkia) et un bien immatriculé en ce sens que le propriétaire dépose entre les mains du conservateur foncier les documents justifiant sa qualité de propriétaire du bien dont immatriculation.  La réquisition d’immatriculation est donc la phase transitoire entre le bien immeuble non immatriculé vers l’immatriculation.

C’est un bien immeuble qui peut toujours être sujet à contestation.  Si bien que la réquisition peut être annulée ce qui constitue un danger pour l’acquéreur qui par son achat prend lieu et place du requérant avec tous les avantages et inconvénients.

Ces inconvénients sont multiples car même si le délai d’opposition est clos, le conservateur est en droit de l’ouvrir en acceptant des oppositions hors délai.

Le risque est tellement grand qu’il est de l’intérêt de l’acquéreur étranger de ne pas mettre son argent en péril d’autant plus que les risques de collusion sous toutes ses formes sont possibles.

La seule garantie est de consigner le prix de vente entre les mains du notaire jusqu’à la fin de la procédure d’immatriculation ou que le paiement soit couvert par une garantie bancaire ou hypothécaire d’un autre bien immatriculé appartenant au vendeur.

Comment acheter un bien non immatriculé ?

C’est la vente la plus périlleuse car en droit marocain la preuve de propriété est basée sur deux éléments principaux :

  • Le titre de propriété qui est un acte sous seing privé ou établi par deux adouls (notaires de droit musulman) dans le cadre d’un achat, échange ou héritage,
  • La possession continue.

La possession continue confirme le doit de propriété en ce sens que le propriétaire initial peut se faire déposséder de son bien par un occupant qui justifie sa présence sur lieux pendant plus de dix ans sans contestation alors que ce risque n’existe pas en matière de bien immatriculé.

En conséquence, l’acquéreur étranger (idéalement son notaire) doit obligatoirement s’assurer de ces deux éléments essentiels auxquels il faut ajouter trois attestations administratives à savoir :

  • Une attestation de la commune justifiant que le bien vendu n’appartient pas à cet organisme,
  • Une attestation des habous aux termes de laquelle le bien n’a pas été donnée à cet organisme sous forme de legs (religieux),
  • Une attestation de l’agence urbaine aux termes de laquelle ce bien ne fait l’objet d’aucune procédure d’expropriation.

L’inconvénient majeur est que cet acte est rédigé en arabe, l’acquéreur étranger doit être accompagné d’un interprète de son choix.

La traduction se fait oralement puisque le corps de l’acte n’a pas encore été établi.

Toute erreur de traduction reste au détriment de l’acquéreur.  La traduction a posteriori reste le seul moyen pour s’assurer de la réalité.

En conséquence, le choix des adouls et de l’interprète doit être fait au niveau des consulats pour réduire le risque d’un achat vicié.

Avant tout achat, l’acquéreur étranger doit faire un constat des lieux par un huissier de justice qui doit :

  • Faire une description précise des lieux : contenance contenu situation et autres. Si les limites du bien immeuble ne sont pas déterminées, l’huissier de justice doit se faire accompagner par un géomètre.
  • Prendre des photos des lieux qu’il doit certifier.  Ce constat d’huissier doit être annexé au contrat d’achat comme étant une description ampliative des lieux.

Rassurez-vous, NOURRESKA connais parfaitement les tenants et aboutissants de chaque type de transaction et vous (sous contrôle de votre notaire)  accompagne ou vous assiste dans votre transaction.


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