MAROC IMMOBILIER 2023
LOI DE FINANCES CHANGEMENT
D’ORIENTATION DU GOURVERNEMENT ?
VOICI LES PREVISIONS A COURT TERME
1) AIDE DIRECTE À L’ACQUÉREUR,
2) EXONÉRATION DE LA TAXE SUR LES PROFITS FONCIERS ET RÉIMPOSITION DES REVENUS LOCATIFS À L’IR, APRÈS ABATTEMENT DE 40%.
L’ÈRE DES AVANTAGES FISCAUX EST RÉVOLUE, TOUT LE MONDE VA DEVOIR PASSER À LA CAISSE.
IR/profits fonciers : La résidence pendant 6 ans, seule condition d’exonération
En deçà de cette période, le contribuable devra s’acquitter de l’impôt
L’exemption n’étant pas automatique, l’avis préalable du fisc vivement recommandé
Une cotisation minimale de 3% pour la fraction du prix au-dessus de 4 millions de DH
En matière d’impôt sur le revenu (« IR »)
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Réforme de l’imposition des revenus fonciers :
- réinstauration de l’abattement de 40% pour la détermination du revenu foncier net imposable ;
- suppression de l’option de paiement spontané.
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Réforme de la liquidation et de la procédure de contrôle de l’IR afférent au profit foncier
Mise en place d’une possibilité ouverte aux contribuables de soumettre à la validation de l’administration fiscale leur déclaration des profits immobiliers préalablement à la réalisation des opérations de cession immobilière, lors de la conclusion des compromis de vente,
Cette procédure se matérialisera par le dépôt d’une demande d’avis préalable :
- Si le contribuable souscrit sa déclaration en tenant compte des éléments communiqués par l’administration dans le cadre de cet avis et acquitte l’impôt correspondant spontanément, il sera dispensé de contrôle fiscal ;
- Si le contribuable ne sollicite pas l’avis préalable précité ou s’il ne suit pas la position de l’administration émise dans le cadre de cet avis, le contribuable sera tenu :
- de souscrire sa déclaration des profits immobiliers et de verser l’impôt y afférent auprès du receveur de l’administration fiscale ;
- et, de verser à titre provisoire, la différence entre le montant dudit impôt et 10% du prix de cession.
Dans ce cas, l’administration peut engager la procédure de rectification en matière de profits fonciers, et devra procéder à la restitution du reliquat du montant versé à titre provisoire, après déduction du montant de l’impôt supplémentaire émis à la suite de ladite procédure, le cas échéant.
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Revue de la définition des sociétés à prépondérance immobilière
Le PLF 2023 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2023 :
Seront considérés comme étant les sociétés à prépondérance immobilière, celles dont l’actif brut est constitué pour 50% (au lieu de 75% actuellement) au moins de sa valeur par des immeubles
Par des titres sociaux émis par les sociétés à objet immobilier,
OU d’autres sociétés à prépondérance immobilière, non affectés par ces sociétés à leur propre exploitation industrielle, commerciale, artisanale, agricole, à l’exercice d’une profession libérale,
Mais aussi au logement de leur personnel salarié.
Les dispositions fiscales accordées aux promoteurs immobiliers ont pris fin en 2020 ne seraient pas reconduites.
Le gouvernement a donc vu bon d’orienter son aide directement aux ménages éligibles et de rompre ainsi avec les aides en termes de fiscalité et de mise à disposition du foncier.
Le ministre chargé du Budget, Faouzi Lakjaa, a annoncé, lors de la conférence de présentation du PROJET LOI FINANCES 2023, que cette aide serait destinée surtout à la classe moyenne, pour les logements ne dépassant pas 300 000 DH.
Cette mesure ne satisfaits pas les promoteurs. Ceux-ci cherchent à obtenir d’autres types d’avantages.
Ainsi le temps est-il révolu des rentes tiré aux profits des mesures de l’ancien programme ?
Selon un opérateur de la place, «plusieurs paramètres ont changé entre la date de la mise en place de ce dispositif et cette période. Les coûts de l’ensemble des matériaux de construction et la main-d’œuvre ont augmenté. Quand bien même ils seraient restés inchangés, le coût du foncier, à lui seul, viendrait plomber les calculs».
Il ajoute : «Il est fort probable que cette disposition soit adoptée. Mais il est possible aussi que les promoteurs n’adhèrent pas à ce nouveau dispositif.
En l’absence de toute incitation, qu’elle vienne du gouvernement, des banques ou des administrations intervenant dans le secteur».
Une des requêtes des professionnels du secteur consiste en la levée de l’obligation de construire une superficie précise. Ils réclament une fixation du prix de vente au m², accompagnée d’une liberté de choix dans la superficie, de sorte à diversifier l’offre de logement selon les segments et lieux d’implantation géographique (studios, appartements, duplex, villa …)
Un dialogue concerté serait souhaitable
L’on ignore toujours l’ampleur de cette aide directe, son montant et encore moins le profil des bénéficiaires ciblés.
Les formes et les modalités d’octroi seront fixées par voie réglementaire. Seules sont annoncées les conditions d’éligibilité à ces aides, à savoir la non possession d’un bien immobilier à la date d’acquisition et l’obligation de s’adresser à un notaire pour la conclusion du compromis de vente et du contrat définitif.
Ce dernier doit mentionner l’engagement que devra prendre l’acquéreur à occuper les lieux en tant que logement principal pendant 4 ans.
Ce dispositif étant une aide financière étatique, une hypothèque devra être consenti au profit de l’Etat, de 1er ou 2e rang, en garantie de la restitution de ladite aide dans le cas où le bénéficiaire revenait sur ses engagements.
Pour lever cette hypothèque, l’intéressé devra fournir les documents nécessaires prouvant l’habitation principale.
Dans tous les cas de figure, une concertation globale avec toutes les parties prenantes dont les promoteurs, les banques, les professionnels des matériaux de construction et administrations est nécessaire, pour éviter de rater le virage de ce nouveau dispositif à mettre en place.
Parallèlement, le coût fiscal devra être étudié minutieusement.
Dans le cas de l’ancien programme, 12,6% des dépenses fiscales sont attribués au secteur immobilier, soit 4,8 milliards de DH sur les 8 premiers mois de cette année, contre près de 7 milliards, sur toute l’année 2021.
Elles incluent aussi bien les exonérations accordées aux promoteurs à hauteur de 900 MDH que les avantages dont profitent les ménages d’un montant de 4,6 milliards de DH.
Réorientation à la location informelle ?
Les revenus locatifs et les profits fonciers sont également concernés par le PLAN LOI FINANCE 2023.
Le régime fiscal des premiers qui serait appliqué n’est autre qu’un retour aux dispositions antérieures à 2019.
Les revenus issus de la location seraient ainsi soumis à l’IR au taux du barème progressif, après abattement de 40%.
Pour rappel, la Loi de finances 2019 avait introduit deux taux d’imposition, en fonction des revenus locatifs cumulés.
S’ils sont inférieurs à 120 000 DH, le taux était de 10% et s’ils sont égaux ou supérieurs à ce montant, le taux monte à 15%. «Ayant pour objectif d’assurer une équité fiscale entre les différents types de revenus, cette mesure pourrait avoir pour effet de réorienter une bonne partie des revenus locatifs vers l’informel qui n’offre aucune protection au bailleur», souligne un opérateur.
Les avantages accordés aux profits fonciers, de leur côté, seraient de l’histoire ancienne.
Toujours dans ce Projet de loi de finance, il est proposé de supprimer l’exonération de la Taxe sur profits fonciers (TPI), des opérations de cession d’un logement occupé de manière permanente à titre d’habitation principale, avant l’expiration d’un délai de 6 ans.
Qu’on habite le bien pendant 6 mois ou 10 ans, la TPI reste redevable.
Précédemment, la Loi de finances 2020 avait apporté une disposition, selon laquelle l’exonération peut prendre effet même si l’obligation du délai d’occupation n’est pas remplie, à condition que le montant généré soit investi dans l’acquisition d’un autre bien destiné à une résidence principale et ce, pendant une durée qui ne dépasse pas 6 mois.
Le marché de l’immobilier est déjà en léthargie, avec un retrait des intentions d’achat et une baisse de la demande. De l’avis d’un autre expert, «cette disposition pourrait favoriser la spéculation, phénomène qui a fait des dégâts au secteur et fut à l’origine, entre autres, de la crise de 2008».
Le mode d’imposition et de contrôle de l’impôt sur revenu lié au profit foncier, révisé par l’institution d’un nouveau mode d’imposition et de contrôle préalable, se présente comme suit :
- Accorder aux contribuables avant de réaliser les opérations de cession lors de la conclusion des compromis de vente, la possibilité de valider auprès de l’administration fiscale la souscription de leur déclaration des profits immobiliers et la conformité des éléments de détermination de la base imposable ainsi que les droits y afférents ou l’exonération, le cas échéant, à travers le dépôt d’une demande d’avis préalable. Si le contribuable souscrit sa déclaration en tenant compte des éléments retenus et communiqués par l’administration et acquitte l’impôt correspondant spontanément, il sera dispensé du contrôle fiscal en la matière ;
- Si le contribuable ne demande pas l’avis préalable précité ou il n’accepte pas les éléments retenus par l’administration suite audit avis, ledit contribuable sera tenu :
De souscrire sa déclaration des profits immobiliers et de verser l’impôt y afférent auprès du receveur de l’administration fiscale ;
Et, de verser à titre provisoire, la différence entre le montant dudit impôt et 10% du prix de cession. Dans ce cas, l’administration peut engager la procédure de rectification en matière de profits fonciers, selon une procédure contradictoire prévue par la loi et procéder à la restitution du reliquat du montant versé à titre provisoire, après déduction du montant de l’impôt supplémentaire émis suite à ladite procédure, avec possibilité de recours devant la commission locale de taxation et les tribunaux compétents.
Le rythme de production de logements neuf fléchit
Le programme de logements sociaux lancé en 2010, accompagné de son lot d’incitations fiscales a attiré plusieurs promoteurs, à tel point qu’entre 2010 et 2015, la production a suivi un trend haussier avec un rebond de 237% à 74 850 unités.
Le rythme de progression a fléchi les années suivantes pour afficher une hausse de 12% entre 2016 et 2019, année d’inflexion de la production.
Il a ainsi subi une baisse de l’ordre de 15,6% en 2020 et de 4,6% en 2021.
Effet Covid certes, mais aussi, résultat de la fin des dispositions fiscales avantageuses.
En plus, le programme n’attirait plus, vu le relèvement des exigences des clients, notamment en termes d’équipement.
Un désintérêt est manifesté à l’égard de ce programme.
Cela s’est traduit par un ralentissement de la cadence d’écoulements et par une accumulation de stocks d’invendus.
Même avec ce constat, les promoteurs n’avaient le choix que de continuer à construire pour respecter le cahier des charges, sur lequel se basent les exonérations accordées.
En tout cas, entre 2010 et jusqu’à juillet de cette année 2022, la production totale de logements sociaux à 250 000 DH a totalisé 602 368 unités.
C’est ce programme qui a eu le plus de succès et a même dépassé ses objectifs.
Un peu moins réussi, le programme de logements à 140000 DH a cumulé 28 530 unités et celui destiné à la classe moyenne 253 logements seulement.
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