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Immo News Blog

Le pouvoir d’achat des Marocains pénalise l’immobilier 2022

Mubawab détaille les clés de l’évolution du

marché de l’immobilier au Maroc

Dans un rapport détaillé, le site immobilier analyse plusieurs indicateurs du secteur tels que l’évolution des prix et des surfaces, l’équilibre entre l’offre et la demande, et le prix moyen par zones géographiques clés

Mubawab est un site immobilier de premier plan au Maroc qui offre les listes les plus fiables en matière d’achat ou de vente de biens immobiliers.

Ils sont présents dans une grande partie du monde arabe, comme en Tunisie, au Pakistan et au Bangladesh.

Mubawab a été lancé en juillet 2010, dans le but de fournir un site web d’annonces immobilières moderne et pratique pour la communauté arabe.

L’idée du site est née en réponse à la question de savoir comment faciliter l’expérience d’achat/vente de biens immobiliers pour la communauté arabe. 

Suite au lancement du Tensiomètre des loyers (MRT), un outil qui permet de suivre la dynamique du marché de la location longue durée, la société marocaine a indiqué qu’au troisième trimestre 2022 du marché marocain, le prix moyen du mètre carré des appartements est de 10 300 dirhams (DH).

Toujours selon le TRM, un appartement vide se loue, en moyenne, à 7.250 DH par mois, un appartement meublé se loue, en moyenne, à 8.500 DH par mois et on constate une augmentation trimestrielle et annuelle de, respectivement, 2,8% et 2,2%, marquant une certaine stabilité de trimestre en trimestre et d’année en année. Si nous parlons de villas, les prix et les tendances sont totalement différents.

Au Maroc, une villa vide se loue, en moyenne, à 22 200 DH par mois et il y a une augmentation de 9 et 10 pour cent respectivement, et une villa meublée se loue, en moyenne, à 23 400 dirhams par mois ce qui représente une augmentation de 6 pour cent par rapport au trimestre précédent.

Dans l’ensemble, les prix ont enregistré une légère hausse au troisième trimestre 2022. L’offre de logements neufs et anciens a diminué de -2,3 %.

La demande, en revanche, se porte bien et a enregistré une hausse de 4,7 %.

L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a enregistré une croissance de 0,4 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2022, selon Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), tandis que le nombre de transactions a diminué de 22,5 %.

Pour mieux comprendre ces données, nous devons savoir sur quoi les indicateurs sont basés. 

Un marché du travail, le tourisme, la densité des services administratifs sont autant d’agents économiques et, en définitive, de ménages ayant besoin d’un logement.

Ainsi, si les prix de l’immobilier augmentent dans ces villes, c’est qu’elles bénéficient (encore) actuellement d’une demande relativement stable pour les besoins en logement, malgré les difficultés économiques et sociales que peuvent connaître les ménages marocains, même dans ces villes.

Le rapport entre l’offre et la demande continue, ce trimestre encore, d’être positif dans toutes les grandes villes du Royaume du Maroc.

Ce ratio représente le potentiel de croissance de chaque zone. 

La crise économique résultant de la crise du COVID, puis la crise inflationniste mondiale depuis début 2022 qui s’en est suivie, ont fortement réduit le pouvoir d’achat des Marocains.

Cela signifie que la pénurie de logements dits de classe moyenne disponibles sur l’ensemble du marché immobilier national, et l’absence d’un nouvel horizon pour les logements sociaux dans 250.000 DH, font du secteur immobilier un domaine qui a besoin de nouveaux produits, capables de stimuler la demande et de répondre aux nouveaux besoins, mais souvent exprimés dans le temps.

L’interruption du COVID a créé de nouvelles conditions économiques. Nouvelles opportunités de saisie, mais aussi faillites et mouvements de création d’entreprises, quand ce n’est pas l’extension ou le transfert d’activités qui ont animé le marché de l’immobilier commercial. Cette augmentation du prix de l’ancien est principalement due à l’augmentation des prix des villas de 8% en glissement trimestriel. Les prix des appartements anciens, qui représentent un pourcentage important de l’inventaire total de Mubawab, suivent également la même tendance et on constate une augmentation de 2 %. En glissement annuel, le prix global du marché de l’ancien s’est déprécié de -2% avec une hausse de 1% pour les appartements et une baisse de -10% pour les villas.

Après la chute des prix observée au deuxième trimestre 2022, le troisième trimestre a été marqué par une stabilité des prix globaux des logements neufs. Les prix des appartements et des villas ont augmenté respectivement de 1 et 3 %. Le troisième trimestre 2022 se termine avec une hausse de l’indice des prix Mubawab (MPI) enregistrant une augmentation de 3,6 % en valeur par rapport à août 2022. Nous sommes actuellement au même niveau de prix qu’en mars 2022 et en décembre 2021. Casablanca, Marrakech, Dar Bouazza et Agadir sont les villes où les prix des appartements sont les plus stables, enregistrant des variations minimales de prix entre -2 et +2%. En ce qui concerne les villas, les villes de Rabat, Agadir et Casablanca affichent une certaine stabilité des prix pour ce troisième trimestre, avec des variations comprises entre +/- 4%.

Kevin Gormand, PDG et cofondateur du groupe Mubawab, déclare : « Outre l’évolution des prix dans les villes et l’analyse de la dynamique du marché immobilier numérique, l’offre et la demande sont également des indicateurs intéressants que nous observons pour enrichir notre analyse.

Ainsi, il semble que, depuis l’augmentation de l’offre au 2T-2022, la tendance s’inverse au 3T-2022 avec une baisse de 4,7%. Ce troisième trimestre, le potentiel de croissance est toujours là, c’est-à-dire que le rapport entre la demande et l’offre est avantageux pour de nouvelles opportunités de croissance. Par exemple, dans la ville de Marrakech, la demande est presque 3,8 fois supérieure à l’offre ». 

Les prix dans les villes d’Agadir et de Marrakech devraient baisser respectivement de 9,18 % et de 0,52 % en décembre 2022. En revanche, les prix à Casablanca augmenteront de 2,61% en décembre 2022. Enfin, les prix à Rabat enregistreront une variation de -1,5% sur la même période.

Toutefois, ces résultats peuvent être fluctuants et ne pas suivre la tendance indiquée compte tenu de l’instabilité du marché et du contexte actuel. 

Le soutien au secteur de la part de la royauté et du gouvernement est plausible puisque officiellement au Maroc le 11 juin 2019, le lancement du marché des Plans d’investissements immobiliers collectifs (OPCI). 

L’OPCI est un véhicule d’investissement réglementé dont l’objectif principal est l’acquisition ou la construction d’immeubles exclusivement en vue de leur location. 

Ce véhicule d’investissement permet aux investisseurs de tous types (personnes physiques, personnes morales, investisseurs qualifiés, etc.) d’accéder au marché immobilier en acquérant des parts ou des actions d’un OPCI qui possède directement ou indirectement des actifs immobiliers.

Selon les statistiques de l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC), 43 fonds ont été agréés à fin septembre, dont 22 en 2022, pour un actif net de 43 milliards de dirhams, des mesures qui augurent de la croissance et de la stabilité du marché au premier trimestre 2023. 

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