Hausse des taux des crédits et chute des marchés immobiliers

Depuis l’automne 2021, la hausse des taux des crédits immobiliers aux particuliers est venue entraver le chemin d’une expansion des marchés de l’immobilier résidentiel qui s’était dessinée depuis plus de 10 années.

La remontée des taux est rapide, contribuant depuis le début de l’année 2022 à la dégradation de la solvabilité de la demande, alors que la hausse des prix des logements neufs et anciens s’est poursuivie, presque partout sur le territoire.

Aussi, pour beaucoup qui s’en émeuvent depuis quelques semaines, cette hausse des taux d’intérêt que la guerre en Ukraine est venue renforcer entraine le secteur du logement dans une crise qui va fortement impacter les conditions de logement.

Néanmoins, la dégradation de la conjoncture est déjà ancienne, les premiers craquements des marchés s’étant fait entendre dès l’automne 2021. Et depuis la fin de l’été dernier, la chute s’est faite plus rapide, préoccupante même, sans que les pouvoirs publics n’interviennent.

Sur ces marchés en récession, il convient en outre de ne pas oublier les conséquences que le resserrement des conditions d’octroi des prêts décidé par BAM a eu dans cette évolution. En imposant de facto un relèvement du taux d’apport personnel exigé, la Banque du Maroc  a écarté du marché une part non négligeable des catégories d’acheteurs qui, jusqu’en 2021, avaient porté l’expansion des marchés.

Des taux des crédits revenus à leur niveau de 2013

En avril 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 5.15 % .

Depuis le début de l‘année, les hausses du taux moyen des crédits sont de 20 points de base (pdb) par mois, en moyenne. Déjà en 2022, les taux s’étaient accrus de 11 pdb par mois, à un rythme qui s’’était sensiblement relevé en cours d’année : dès le printemps, en réponse aux déséquilibres économiques et monétaires qui s’étaient renforcés avec le déclenchement de la guerre en Ukraine ; puis durant l’été, à la suite de revalorisations du taux d’usure plus fortes que jusqu’alors.

Mais depuis janvier 2023, les hausses successives du taux d’usure (la revalorisation intervenue à compter de janvier, puis sa mensualisation) ont alimenté l’augmentation du taux moyen des crédits. Et sur des prêts à 25 ans, les taux dépassaient 4.50 % en avril pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller jusqu’à 5.95 % pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel (voire au-delà de 6.00 % pour une petite partie d’entre eux). Alors que pour plus de la moitié des emprunteurs (y compris pour ceux disposant d’un apport personnel plus conséquent), la barrière des 4.30 % est nettement franchie, même sur des durées de 15 ans.

Pour autant, même si la profitabilité des nouveaux crédits paraît maintenant stabilisée, à bas niveau, elle ne s’est pas rétablie.

Car depuis juillet 2022, le relèvement du principal taux de refinancement de la Banque centrale contribue largement à la dégradation de la marge des établissements de crédit, entrainant dans son sillage le taux moyen de rémunération des dépôts d’épargne des ménages (l’autre ressource de financement et de refinancement des crédits immobiliers aux particuliers) : le relèvement intervenu à compter du 22 mars avait porté le taux de refinancement de la Banque centrale  à 3.50 %.

Ainsi la production nouvelle de crédits dont le dynamisme s’est altéré durant l’été 2021 n’a pas réussi à rebondir, en dépit de la mensualisation du taux d’usure.

En outre, le taux constaté en avril est maintenant de niveau comparable à celui du 1^er trimestre 2013 (3.09 %), lorsque le marché des crédits aux particuliers était en panne à la suite de décisions publiques guère favorables à l’immobilier résidentiel .

Néanmoins, une décélération de la hausse du taux moyen des crédits a été constatée en avril : avec une augmentation de 11 pdb, contre 23 pdb par mois au cours du 1^er trimestre. La stabilisation relative de la profitabilité des nouveaux crédits a évidemment contribué à cette décélération, mais sans que cela ne permette un rebond de la demande de crédits.

Car la dégradation de la solvabilité de la demande provoquée par une augmentation du taux des crédits facilitée par les revalorisations du taux d’usure et les exigences d’un apport personnel plus élevé imposées par la BAM ont eu un impact négatif certain sur la demande de crédits.

Dans ces conditions, après un 2^nd semestre 2022 marqué par une dégradation de plus en plus prononcée du marché des crédits immobiliers, la production recule toujours, comme le nombre de prêts accordés : avec à fin avril 2023, une chute de la production mesurée en niveau annuel glissant de 33.2 %, en glissement annuel  et de 31.9 % pour le nombre de prêts.

Cette chute de la production est plus prononcée que celle observée durant l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des Etats-Unis, ou pendant le 1^er confinement, en raison de la durée de la baisse de l’activité et de son caractère particulier, puisqu’elle n’épargne aucun des secteurs de l’immobilier résidentiel.

Des marchés immobiliers en recul dès l’automne 2021

Tous les déséquilibres économiques et financiers nés durant la crise sanitaire se sont renforcés dès l’automne 2021.

L’inflation s’est emballée, avec une progression particulièrement vive des matériaux de construction ; les taux des crédits immobiliers et ceux des OAT ont amorcé une augmentation qui n’a pratiquement pas cessé depuis ; le rationnement du crédit aux ménages décidé par la BAM a fait ressentir ses effets ; la croissance économique a ralenti et le pouvoir d’achat des ménages a été fortement altéré par les hausses de prix, dont les prix des logements qui n’ont guère reculé ; et les difficultés d’approvisionnement (énergie, matières premières, … voire produits alimentaires) se sont renforcées.

L’activité de tous les secteurs de l’économie immobilière a alors commencé un recul interrompu depuis, le déclenchement de la guerre en Ukraine n’ayant fait qu’accentuer des tendances récessives déjà à l’œuvre.

Faute d’avoir été suffisamment pris en compte, les mauvais chiffres se sont succédés depuis 2021, le secteur du logement est entré en récession !

D’autant que depuis 2020, alors que l’économie est à la peine, que le moral des ménages est au plus bas, que tous les secteurs de l’immobilier résidentiel, dont celui de la construction, se délitent, aucune mesure publique n’est venue en soutien !

Et le déficit en logements sain ne cesse de se développer. Avec toutes les conséquences que chacun connait bien : en ne construisant pas suffisamment, on accentue le dérèglement des mécanismes de formation des prix et des loyers, on renforce les tendances à l’éviction des ménages modestes des espaces urbains centraux, on aggrave les difficultés d’accès à un logement des jeunes ménages, on accentue le mal logement, on facilite le maintien en service d’un parc énergivore dont le prix est pourtant connu et démesuré , on participe au blocage des créations d’emplois et trop souvent sur des territoires déjà largement négligés  pendant longtemps, …

En ne construisant pas assez aujourd’hui, outre le fait qu’on ne peut satisfaire la demande immédiate et qu’on obère la possibilité de répondre à celle de demain, on transmet aux générations futures un patrimoine obsolète et dégradé, loin des préoccupations du développement durable.

NOURRESKA est a votre écoute