Les avantages de la formule

Le vendeur va percevoir au moment de la vente de la nue-propriété des liquidités importantes tout en continuant à occuper le bien.

Pour l’acheteur, c’est la garantie de bénéficier d’une décote importante sur le prix d’acquisition. Cette décote peut représenter jusqu’à 50 % de la valeur du bien.

Plus la durée d’occupation est longue, plus la décote est importante. En général, la durée de conservation de l’usufruit par le vendeur est comprise entre 10 et 20 ans.

Autre avantage, cette solution offre une complète sérénité à l’investisseur.

En effet, il ne sera pas confronté aux inconvénients de l’investissement locatif : recherche de locataires, vacance locative, réalisation de travaux et de l’entretien courant du bien, risques d’impayés, contraintes réglementaires…

Côté fiscalité, là aussi c’est avantageux !

Au moment de l’acte d’achat, les frais dits « de notaire » sont calculés exclusivement sur la valeur de la nue-propriété et sont donc inférieurs à un investissement classique.

Fiscalité toujours, étant donné que l’acquéreur ne perçoit aucun loyer durant l’opération (contrairement à un investissement locatif classique), la fiscalité des revenus fonciers n’a pas lieu de s’appliquer.

Au moment de la revente du bien immobilier (en pleine propriété), le prix de revient pris en compte pour le calcul de l’impôt sur les plus-values sera la valeur de la pleine propriété lors de l’acquisition, et non pas celle de la nue-propriété.

Ce qui veut dire que le montant de la décote à l’achat n’est pas considéré comme une plus-value.

Lorsqu’un bien relève de la conservation foncière, tout droit pour être constitué doit être inscrit sur le titre foncier. L’acte permettant une telle inscription ne peut qu’être notarié, adoulaire ou émaner d’un avocat agréé près la Cour de cassation.

Pour une donation, seuls les actes notariés et adoulaires sont inscriptibles.

Est-il possible de ne céder que la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien immobilier ? 

L’usufruitier a l’usage du bien, c’est-à-dire le droit d’y vivre, d’y loger sa famille ou ses amis.

Mais aussi la jouissance, c’est-à-dire le droit d’en percevoir les loyers ou les récoltes.

Tandis que la nue-propriétaire en a la disposition. Normalement l’usage, la jouissance et la disposition sont tous les trois dévolus au propriétaire, mais il est possible de démembrer la pleine propriété entre l’usufruit (usage et jouissance) et la nue-propriété (disposition).

La durée de l’usufruit est normalement celle de la vie de l’usufruitier à moins qu’une autre durée soit expressément déterminée.

Lorsque ce terme arrive, l’usufruit est transmis au nue-propriétaire indépendamment de la succession de l’usufruitier.

Ce démembrement est fréquent lorsqu’un parent musulman souhaite donner la nue-propriété d’un bien à ses filles.

Il sait qu’en cas de succession, elles ne pourront pas avoir les mêmes droits que leurs frères ou, s’il n’a que des filles, qu’elles devront partager avec leurs oncles.

Le donateur conserve l’usufruit, donc l’usage et la jouissance de l’immeuble et à sa mort l’intégralité de l’usufruit est attribué au nue-propriétaire.

Il est cependant possible d’envisager un démembrement de propriété dans le cas d’une acquisition immobilière.

Il faut cependant savoir que la valeur de l’usufruit est déterminée en pourcentage en fonction de l’âge de l’usufruitier conformément au barème du code de l’enregistrement. Plus l’usufruitier est âgé et moins son usufruit a de la valeur. En cas de vente du bien à laquelle usufruitier et nue-propriétaire doivent impérativement consentir tous deux, l’usufruitier se verra remettre la fraction du prix qui correspond à la valeur de son usufruit au jour de la vente.