Une unification entre le référentiel de la DGI
et celui du cadastre est en cours.
Les praticiens s’attendent à ce que le nouveau document relance le marché.
Néanmoins, les acheteurs se montrent surtout sceptiques par rapport à la hausse des frais alternatifs.
Si les promoteurs immobiliers s’attendaient à une année 2017 florissante, leurs attentes seront très probablement déçues puisqu’à l’entrée du troisième trimestre, le marché marque une baisse drastique. «La baisse du volume des transactions remarquée en mai dernier n’a fait qu’empirer», explique Abdellatif Yagou, président du Conseil national des notaires du Maroc. Il faut donc un miracle pour que l’année en cours ne soit pas à l’image de sa précédente : décevante.
En réalité, les professionnels s’attendaient à une reprise dès le mois de septembre, avec l’affluence des MRE, mais là encore, leurs espoirs se sont éteints car à fin octobre, la décroissance est toujours le mot d’ordre. Notaires, promoteurs, agents immobiliers et conservateurs s’accordent à dire que le sort du marché repose sur la publication d’un référentiel harmonisé entre tous les intervenants. En effet, le cadastre, pôle chargé du côté technique au niveau de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), dispose d’un référentiel à part. Un véritable imbroglio est né de cette bipolarité réglementaire. «Le but de cette révision est avant de tout mettre en place un référentiel harmonisé afin que le fisc et la conservation foncière puissent travailler sur la même base», explique-t-on du côté de Fédération nationale des promoteurs immobiliers.
Le référentiel de la Direction générale des impôts (DGI), lancé le 27 janvier dernier, détermine un prix au mètre carré de référence fixé par zones urbaines, elles-mêmes regroupées en arrondissement, préfectures d’arrondissement, municipalités et blocs. Au total, 257 zones ont été délimitées pour le Grand Casablanca, réparties en 4 blocs (Casa Centre, Casa Nord, Casa Sud et Casa Est). Sauf que la taille des zones actuelles, composées en moyenne d’une cinquantaine de rues chacune, limite le niveau d’interprétation et de finesse des données publiées.
Ces prix de référence sont fixés par type de bien, allant de l’appartement aux terrains, immeubles et zones villas, en passant par la villa et la maison. Le facteur d’ancienneté du bien est également pris en compte, entre le neuf (moins de 6 ans), le récent (entre 6 et 15 ans) et l’ancien (plus de 15 ans). Les difficultés consistent le plus souvent pour les logements mal orientés, situés au rez-de-chaussée ou mal ensoleillés.
Le prochain référentiel prendra donc en compte une étude que lui a transmise la FNPI qui propose un ensemble d’accommodations à appliquer aux prix des référentiels, selon la situation des biens vendus. Seulement, après le lancement des travaux de révision des divergences de vue se manifestent déjà entre les promoteurs immobiliers et l’administration fiscale. Les premiers souhaitent que le barème du fisc prenne en considération les récentes baisses des prix constatées sur le marché.
La FNPI et le Conseil national des notaires évaluent cette baisse entre 15 et 20%, selon les quartiers, du fait de la morosité de la demande. Mais la DGI ne fléchit pas, tant que ses agents n’ont pas encore confirmé les dires de ses deux interlocuteurs après leur enquête sur le terrain. Pour que ce référentiel ne soit pas un frein au développement du marché de l’immobilier, il faut le réactualiser de manière permanente et inclure d’autres paramètres de calcul du prix médian, recommandent les professionnels, considérant que deux biens situés dans une même zone ou dans un même bâtiment peuvent avoir des valeurs différentes compte tenu des règles de l’urbanisme ou de la qualité des constructions.
Selon des sources proches du dossier, le nouveau document devrait être prêt d’ici la fin de l’année.
Frais alternatifs, un obstacle de taille…
Du côté des acheteurs potentiels, de moins en moins nombreux, d’autres considérations entrent en compte quand il s’agit d’expliquer cette baisse drastique de la demande. L’association de protection des consommateurs, Uniconso, n’a cessé de dénoncer des prix «toujours en en totale inadéquation avec la situation du marché et le pouvoir d’achat de la population». La décroissance des prix ne les a pas pour autant rendus plus accessibles. D’autant qu’elle s’est accompagnée d’une hausse des frais alternatifs. Il y a en effet eu une augmentation des droits d’inscription à la conservation foncière et ceux des droits hypothécaires. L’impact sur le coût de l’opération est de 1%, ce qui n’est pas négligeable. Outre la rémunération du notaire, les débours et les droits de mutation, aussi appelés «droits d’enregistrement». Les frais de notaire dans l’immobilier de deuxième main sont d’ailleurs plus élevés que dans le neuf. Les droits de mutation, qui en constituent la plus grande partie, représentent entre 5% et 6% du prix d’achat du bien immobilier dans l’existant.
Biens professionnels, une offre non adaptée
L’immobilier de bureau connait, quant à lui, une situation plus particulière. Une partie importante des immeubles construits ont été destinés à la vente alors que les opérateurs souhaitant s’installer à Casablanca affichent un intérêt croissant pour le locatif. Les transactions en ventes enregistrées concernent les petites surfaces de moins de 200 m2 au profit de TPE/ PME marocaines et des métiers libéraux, mais n’ont que faiblement concerné les multinationales qui privilégient la location. En effet, une partie importante de la demande s’oriente vers les petites surfaces (80 à 100 m2 ), mais ce n’est pas ce que recherchent les investisseurs aujourd’hui, car notre économie est faite de petites structures et de professions libérales, ce qui implique un risque d’impayé important. Autant dire que l’offre est là, mais elle n’est pas adaptée à la demande. L’illustration parfaite de cette situation est la Marina de Casablanca dont les plateaux sont à la location depuis quelques années et qui sont loin d’être remplis. Idem pour les bureaux d’Anfaplace où il reste 3.000 m2 sur 15.000 m2, soit un taux d’occupation de 80 % (depuis 2010). Aujourd’hui, on peut dire qu’il y a eu des erreurs dans la partie prévision sur la partie qualitative de la demande bureau, indique-t-on du côté de la FNPI. Par ailleurs, il y a aujourd’hui beaucoup d’attentisme, car à moyen terme il va y avoir une libération importante de mètres carré bureau, notamment avec le lancement de Casa Finance City (CFC). Selon CBRE, cabinet de conseil en immobilier, le seul centre Casa-Anfa représentera 60 % de l’offre future estimée à 580 000 m2 à l’horizon 2021. Enfin, l’analyse du profil de cette demande révèle que près de 70 % représente une demande de «déplacement» provenant de déménagements créant, par la même occasion, une vacance sur les espaces libérés.
Marrakech, l’exception…
Marrakech est devenue l’une des villes les plus chères du royaume. Néanmoins, la cité historique demeure toujours plus ou moins à l’abri de la crise immobilière. Le prix au mètre carré à la vente se négocie en moyenne à 15517 DH avec une baisse négligeable (0,5%) et l’une des plus importantes variations annuelles à hauteur de + 10%. En ce qui concerne les différentes zones, le quartier de Majorelle atteint un record de prix au mètre carré à 19 746 DH le plus haut de ces dernières années, pour une variation mensuelle de 16,3% et annuelle de 40,10% !
L’autre quartier prisé de Marrakech, Guéliz, se stabilise plus ou moins à 0,5% mensuellement, mais augmente de 9% sur un an. Quant à lui, le quartier de l’Agdal connait la plus grande baisse à 3,3% pour un prix au mètre carré à la vente affichant 18.162 DH.
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