Casablanca Maroc

L’INVESTISSEMENT DANS L’IMMOBILIER DE BUREAUX SE TASSE

La frénésie qui s’est emparée ces dernières années des promoteurs immobiliers pour l’investissement dans les bureaux semble s’estomper. C’est en effet le constat qui se dégage de l’étude Casablanca Crane Survey que vient de publier Deloitte, en collaboration avec la société Alhambra Property. Cette enquête aujourd’hui bien établie comme baromètre du marché de l’immobilier, avec déjà trois éditions annuelles, passe au crible de façon exhaustive les projets en chantier et livrés au niveau de la capitale économique sur douze mois, soit pour cette dernière livraison entre le 1er avril 2016 et le 31mars 2017 (voir encadré).

Il en ressort que les projets en chantier, comptabilisés sur l’intervalle, totalisent 145000 m2, soit une baisse de 18% par rapport à la même période de l’année passée. Encore plus parlant, seuls neufs nouveaux projets ont été lancés sur la période étudiée contre 17, pendant les douze mois précédents. Ce ne sont ainsi que 25 000 m2 qui ont été nouvellement mis en chantier au lieu de 64 000 m2 auparavant.

Non seulement ils sont moins nombreux, mais les nouveaux projets perdent en envergure. Sur tous les chantiers initiés entre avril 2016 et mars dernier, aucun n’offre une surface supérieure à 7 000 m2, alors qu’un an auparavant les initiateurs de l’étude avaient recensé trois chantiers de plus de 10 000 m2 unitaires apportant à eux seuls 44 000 m2 de nouvelles surfaces.
En attendant la livraison des 145 000 m2 actuellement en chantier recensés par l’étude, ce sont déjà 57500 m2 de surfaces neuves qui ont été achevées et sont venues consolider l’offre de bureaux à Casablanca depuis avril 2016. Ce volume est en augmentation de 26% par rapport aux 12 mois précédents. Mais l’on reste loin des 90 000 m2 achevés en rythme annuel observés en 2013 et 2014.
Ces volumes de mise en chantier et de livraisons plus raisonnables semblent davantage s’accorder avec la capacité d’absorption du marché casablancais. La demande satisfaite pour le neuf au cours des douze mois étudiés atteint en effet 37 000 m2, soit à peu près le même volume qu’une année auparavant. Là encore, la barre est bien en-dessous des 60 000 m2 qui étaient absorbés annuellement pendant l’euphorie de 2013 et 2014.

Cependant, le gap entre offre et demande devrait de nouveau se creuser sur les prochains mois. D’ici la fin de l’année plus de 92 000 m2 devraient être livrés, soit plus de deux fois l’absorption effective recensée, selon les données du Crane Survey. Cette abondance d’offres a d’ores et déjà exercé une pression à la baisse sur les valeurs locatives à Casablanca, explique-t-on.

Retour des grues sur les boulevards Abdelmoumen et Ghandi

Au-delà de cette image globale du marché de bureaux de Casablanca, ce sont les dynamiques propres de chaque secteur de la ville qui sont intéressantes à décortiquer. Et ces mouvements sont eux aussi traqués finement par le Crane Survey.

Auparavant, rappelons que les professionnels du marché de bureaux ont pris l’habitude de partitionner le marché casablancais en 4 grands secteurs : le quartier central des affaires (QCA- Boulevard Abdelmoumen, Ghandi…), la zone hors QCA (Casablanca Marina, Casa-Anfa…), l’entrée sud de la ville (Sidi Maârouf, Casanearshore…) ainsi que la zone Est (Ain Sebaâ).
Dans le QCA, les grues se sont remises à tourner à plein régime puisque au lieu d’une seule nouvelle opération observée en 2015, cinq projets ont été lancés entre avril 2016 et mars dernier, offrant entre 1 000 et 3 700 m² de surfaces de bureaux, représentant au total 13 000 m² mis en chantier. Si l’on y ajoute les projets qui étaient déjà en cours avant cette période, ce sont en tout 34 000 m² qui sont en chantier dans le QCA, en hausse de 26% par rapport aux douze mois précédents.

Ce regain de forme s’explique en partie par le retour en force des investisseurs institutionnels qui, après un trou d’air en 2015, portent les plus importants nouveaux chantiers de la zone: le projet Shell initié par la foncière Holmarcom et le programme Abdelmoumen lancé par le groupe Annabi.

Le soufflet risque cependant de retomber bien vite puisque peu de nouvelles opérations se profilent à l’horizon, notent les auteurs du Crane Survey. Les livraisons sont en recul de 20%, à 6 800 m2. La baisse est encore plus marquée si la comparaison est faite avec 2013 et 2014 où 34000 m2 étaient annuellement injectés sur le marché au niveau de la zone.

L’offre qui vient d’être livrée porte sur les Ruches d’Anfa (rebaptisé Anfa Centre) portant sur 4 200 m² au niveau du boulevard d’Anfa ainsi que sur immeuble situé à l’angle Roudani/Andaloussi entièrement commercialisé à sa livraison. Justement, la demande au niveau du QCA n’a représenté que 3 400 m2 (contre 4 000 m2 un an auparavant) très loin derrière les volumes placés avant 2014, qui pouvaient porter annuellement sur 20 000 m2. En tout, 16 700 m2 supplémentaires devraient être livrés dans la zone d’ici la fin de l’année.

Baisse des chantiers dans la zone hors Casablanca Marina, Casa-Anfa…

Pour sa part le secteur hors QCA connaît une forte baisse des chantiers qui s’explique par la fin du programme de Casa Marina, justifient d’emblée les auteurs du Crane Survey. Avec douze chantiers totalisant 58 000 m² en cours au 31 mars 2017, la contraction se chiffre à 34%. En revanche, les livraisons sur la zone sont au plus haut, là aussi parce que Casa Marina arrive en fin de cycle. Les surfaces livrées sur la période de l’étude ont été multipliées par trois, passant de 11 700 m2 à 34700 m2. Les projets achevés sont un immeuble au boulevard Mohammed V (de plus de 14 000 m2) et surtout trois immeubles au sein de Casa Marina totalisant plus de 20 000 m2.

La commercialisation suit relativement bien avec 28 000 m2 placés là encore en majorité au sein de la Marina.
Et le meilleur reste à venir. La fin de l’année qui verra l’offre s’élargir de 38 000 m2 (dont 18 000 m² de surfaces au sein de la Marina et 8000 m² au sein du centre commercial Ibn Tachfine) devrait être un grand cru en matière de commercialisation pour la zone hors QCA, selon les anticipations de l’étude. En effet, postérieurement à la date de référence du Crane Survey, le chinois Huawei a signé pour occuper 5 000 m2 dans le complexe de la CDG et d’autres transactions sont en cours de finalisation, apprend-on.

Charge à présent pour la nouvelle cité Casa- Anfa de prendre le relais pour entretenir le mouvement. La transition s’annonce difficile puisque les premières livraisons dans la zone ne sont attendues au plus tôt que début 2018, alors que l’appel d’offres de cession des terrains avait été lancé fin 2011. Qui plus est, aucun engagement ferme dans la tour CFC n’est actuellement concrétisé, au vu de sa livraison fin 2018, soulignent les auteurs du Crane Survey.

Des livraisons au compte-gouttes dans le marché sud

Ce qui nous amène au marché Sud de Casablanca qui a atterri après une année 2015 animée. Il n’a enregistré que le lancement d’un seul nouveau projet portant l’offre en chantier à 40000 m2, en baisse de 26% par rapport aux 12 mois précédents. Les livraisons elles aussi baissent de plus de 20%, à 15 000 m2 achevés au sein de sept opérations. Dans le lot on retrouve le projet Promoffice d’une consistance de 7 000 m2 et quatre immeubles intégrés au projet Al Ichrak. Les auteurs du Crane Survey voient dans cette évolution une nouvelle orientation des promoteurs qui opteraient pour la prudence de sorte à permettre au marché d’absorber les surfaces déjà en cours de construction.

En tout cas, cette baisse de régime est salutaire pour la zone qui démontre une capacité d’absorption déjà limitée et qui a tendance à se réduire. Le taux de commercialisation est inférieur à 10% contre plus de 40% douze mois auparavant. «Les locataires se projettent peu sur 12 ou à 18 mois et ne voient pas encore l’intérêt de s’engager sur un immeuble qui est encore en chantier. Il faut également souligner le fait que certains bailleurs n’ont pas une forte pression pour louer les locaux de par le financement en fonds propres de leur investissement», explique l’étude de Deloitte et Alhambra Property. La machine devrait néanmoins repartir de plus belle sous peu. En effet, la parcelle J au niveau de Casanearshore devrait être intégralement livrée et commercialisée cette fin d’année et un nouvel immeuble devrait y être lancé.

Le tramway stimulera Ain-Sebaa et ses environs

Enfin, le marché Est de Casablanca, à qui l’on prédit depuis quelques années un décollage, semble toujours accuser un retard au démarrage. En effet, si la reconversion de ce quartier en zone résidentielle est très dynamique, l’émergence de zones tertiaires ne suit pas, selon le Crane Survey. Le secteur n’a enregistré qu’un seul nouveau projet sur la période de l’enquête. Il s’agit néanmoins d’un programme non négligeable de plus de 5 000 m2 porté par un investisseur institutionnel sur une ancienne friche industrielle, apprend-on.

Les livraisons ont quant à elle atteint leur plus faible niveau avec moins de 1 000 m2, contre 6 000 m2 l’an dernier et 3 600 m2 au cours des années 2013 et 2014. Ce niveau faible atteste du peu de chantiers et de la faible demande à l’heure actuelle.

Dans l’ensemble le Crane Survey constate que les promoteurs préfèrent reporter le lancement d’opérations au niveau de la zone. C’est le cas pour les projet Atlantic Plaza et Dali qui sont tous deux à l’arrêt. Il ne faut pas en déduire que l’horizon est bouché pour ce marché. Le chantier du tramway qui desservira des secteurs densément peuplés d’Ain-Sebaa devrait constituer une véritable aubaine pour les promoteurs et propriétaires fonciers situés à proximité de son passage, anticipe l’étude. Il pourrait permettre la constitution d’une zone tertiaire clairement identifiée, dans laquelle pourraient se mettre en place des clusters d’immeubles de grande taille offrant de grandes surfaces de bureaux à loyers attractifs comme ce fut le cas dans l’Est parisien dans les années 2000.

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