IMMOBILIER MAROCAIN : COMMENT SE COMPORTE LE MARCHE MAROCAIN 2025/2026

NOURRESKA vous dresse un état des lieux 2025 et des perspectives 2026 pour le marché résidentiel à Casablanca (et, plus largement, au Maroc) en 2025-2026, en s’appuyant sur les données récentes.

Le marché montre des dynamiques contrastées : une demande toujours présente mais un volume de transactions en recul — avec, en parallèle, un bouleversement entre ancien, neuf, et segments premium

Situation récente : un marché en tension

▸ Baisse des transactions globales

• Sur le 1ᵉʳ trimestre 2025, les ventes résidentielles au Maroc auraient reculé de ~29,3 % sur un an. ancfcc.gov.ma+2Hespress+2
• Au 2ᵉ trimestre 2025, le volume des transactions a encore baissé — environ –21 % globalement, avec un recul des ventes résidentielles de l’ordre de –25 % à –26 %. Consonews+27news Morocco+2

• Plusieurs observateurs parlent d’un “ralentissement généralisé” du marché immobilier, dû notamment à une contraction de la demande, des difficultés d’accès au financement, ou encore des coûts élevés liés aux taxes et frais annexes. Médias24+2Hespress+2

👉 En clair : on constate beaucoup moins de biens vendus en 2025 qu’auparavant, ce qui pèse sur le secteur résidentiel.

Des prix globalement stables — certaines hausses localisées

• L’indice national des prix des actifs immobiliers (IPAI) au T1-2025 montre une quasi-stabilité : +0,1 % pour le résidentiel comparé à l’an dernier. ancfcc.gov.ma+1
• Dans la ville de Casablanca, en 2025, certaines sources indiquent que les prix ont augmenté de 3 à 7 % sur l’année, avec des disparités fortes selon le quartier. Sands Of Wealth+1
• Les quartiers “premium” (ex. bord de mer, quartiers bien situés) enregistrent les plus fortes hausses — en raison de demande élevée, d’un foncier rare, d’améliorations d’infrastructures, et d’un intérêt accru des investisseurs étrangers. Sands Of Wealth+2Housing Place+2
• Même si globalement les prix n’explosent pas, la tendance n’est pas uniforme : certaines zones — surtout haut de gamme — tirent les prix à la hausse.

🏘 Spécificités à Casablanca pour NOURRESKA une segmentation marquée

• Le marché casablancais n’est pas homogène : plusieurs segments coexistent, et leurs dynamiques diffèrent fortement.

     Dans les quartiers centraux ou recherchés (bon emplacement, proximité mer ou commodités, bon transport, infrastructures…), les appartements et villas “neufs” ou haut standing attirent encore — ce qui soutient les prix. Sands Of Wealth+2Sands Of Wealth+2

   En revanche, dans les quartiers plus modestes ou traditionnels, ou pour des biens “anciens”, la demande semble beaucoup plus faible, les ventes stagnent ou rechutent. Sands Of Wealth+2Sands Of Wealth+2

   Le rendement locatif reste jugé acceptable dans certaines zones : cela attire les investisseurs cherchant l’immobilier comme valeur refuge, ou des revenus via la location. hac.ma+1

👉 Autrement dit, le marché se “polarise” — ceux qui peuvent acheter dans le haut de gamme continuent de le faire, tandis que le segment moyen/entrée de gamme marque le pas.

⚠ Pour NOURRESKA  voici les facteurs de ralentissement & incertitudes

Plusieurs éléments expliquent ce ralentissement :

• Hausse du coût des transactions (taxes, frais annexes…) qui pèse sur le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels. Médias24+2Hespress+2
• Accès au financement plus difficile — ce qui limite les acheteurs “moyens”. Médias24+1
• Sur-offre relative de projets “neufs/premium” face à une demande réduite pour les logements moyens/populaires : un déséquilibre qui peut créer des logements “blocés”. hac.ma+1
• Incertitudes macro-économiques (coût de la vie, pouvoir d’achat, emploi…), qui rendent les ménages prudents avant de s’engager dans un achat immobilier. Quid.ma+1

🔮 Perspectives 2025-2026 pour le résidentiel

Selon plusieurs analyses et projections :

• Les prix résidentielles pourraient continuer à croître modérément, de l’ordre de 3 % à 5 % par an au niveau national — voire un peu plus dans les segments haut de gamme. Sands Of Wealth+1
• Le déficit structurel de logements (notamment logements abordables) reste un moteur important : la demande reste largement supérieure à l’offre. Sands Of Wealth+1
• Les quartiers centrés, bien situés ou en développement (nouveaux projets, infrastructures, proximité) devraient continuer à attirer — ce qui maintiendra des poches de tension/prix forts dans ces zones.

• Mais pour le segment “logement moyen / abordable”, l’équation reste difficile : si les coûts restent élevés (taxes, financement, foncier), la demande risque de rester en berne.

🎯 Ce que cela signifie pour un acheteur ou investisseur à Casablanca

• Si vous cherchez un logement haut standing, premium, ou dans un quartier bien placé — le marché reste porteur, avec des opportunités d’appréciation sur le long terme.

• Si vous recherchez un logement « moyen / abordable » — il faudra probablement faire preuve de patience, bien comparer, et viser des projets bien maîtrisés (promotion sérieuse, bon rapport qualité/prix).
• Pour un investissement locatif — certains quartiers offrent encore des rendements corrects, surtout si vous ciblez des locataires moyens ou expatriés.
• Enfin, la diversification vaut le coup : ne pas se concentrer uniquement sur le neuf/premium, mais rester attentif aux opportunités dans l’ancien ou le moyen standing — surtout si le prix baisse ou que le promoteur est prêt à négocier.

TENDANCES DU MARCHE PROFESSIONNEL CASABLANCAIS

📉 Tendances récentes : recul des transactions & pression sur les prix

• D’après le plus récent rapport de Bank Al-Maghrib (BAM) et ANCFCC, au 2ᵉ trimestre 2025, les biens à usage professionnel — commerces + bureaux — ont vu leurs prix reculer d’environ -0,3 %.
• Sur la même période, les transactions ont chuté d’environ -20,9 % pour l’ensemble du segment professionnel : les ventes des locaux commerciaux ont baissé de ~22,5 % et celles des bureaux de ~13,2 %. allAfrica.fr+2Libération+2
• Cette tendance de recul n’est pas nouvelle : au 3ᵉ trimestre 2024 déjà, le nombre de transactions de biens professionnels avait fortement baissé (-41,1 % entre le 2ᵉ et 3ᵉ trimestre 2024), et les prix des biens pro avaient reculé aussi. Médias24+1

👉 En résumé : le marché professionnel à Casablanca traverse une période de ralentissement important — moins d’actes de vente, et une légère baisse des prix.

🏢 Facteurs structurels & dynamiques sous-jacentes

Plusieurs éléments expliquent ce ralentissement :

• Demande plus faible : Moins d’entreprises ou commerçants investissent actuellement dans des locaux à acheter — soit par prudence, soit en raison d’un contexte économique incertain. Cela pèse sur le volume de transactions.
• Surcapacité / offre excédentaire dans certains segments : L’offre de bureaux et de locaux commerciaux (nouveaux projets, constructions récentes, etc.) semble importante, ce qui dilue la demande, surtout pour les biens non-premium.

Sélectivité sur l’emplacement et la qualité : Les acheteurs ou investisseurs professionnels privilégient aujourd’hui des emplacements stratégiques, des biens de qualité ou flexibles (espaces modulables), ce qui laisse de côté les biens moyens ou mal situés.

Certains analyses évoquent un recentrage vers les zones “premium” ou de bonnes infrastructures.

• Incertitudes macro-économiques générales (coût du foncier, fiscalité, coût de la vie, pouvoir d’achat, financement) qui pèsent sur la confiance des investisseurs.

📍 Spécificités à Casablanca : polarisation de l’Offre & Opportunités segmentées

Selon un panorama récent du marché casablancais et le constat de NOURRESKA  :

Le segment “bureaux” connaît une forme de reprise potentielle — certains espaces “flexibles / modulables” commencent à être demandés, en particulier dans des zones comme Casablanca Finance City, ou en périphérie (zones en développement). Keyla+1

Les locaux commerciaux situés dans des emplacements “premium” (axes commerçants importants, centres commerciaux, pieds d’immeuble neufs) conservent un certain intérêt — mais la demande reste sélective. Keyla

Les rendements locatifs pour les bureaux ou commerces “bien situés / bien finis” restent attractifs (quand l’emplacement est bon et que le bien répond aux attentes du marché). Keyla+1

• En revanche, les biens de “moyen standing”, dans des zones moins bien situées ou avec un niveau de prestation moindre, souffrent : difficulté à trouver des acquéreurs ou locataires, et risque de vacance.

👉 Donc, le marché n’est pas “mort” — il est plutôt de plus en plus sélectif et segmenté : seules les offres de qualité, bien placées ou bien adaptées à la demande actuelle semblent avoir un avenir stable.

 

🔮 Perspectives 2025–2026 : prudence — mais quelques signes d’ajustement

Voici ce qu’on peut anticiper pour les mois / années à venir :

• Le segment des bureaux flexibles ou “modernes” (espaces modulables, bien situés) peut bénéficier d’un regain, notamment si le tissu économique et le télétravail poussent à revoir les besoins en surface. Cela pourrait absorber une partie des offres “standard”.
• Pour les locaux commerciaux, la compétition sera rude : seuls les emplacements de qualité — proches de flux, bien desservis, dans des quartiers animés ou des centres commerciaux — auront de bonnes chances.
• Les prix pourraient rester relativement stables à court terme pour l’immobilier professionnel “premium / correct”, mais pour les segments moins demandés, une pression à la baisse reste possible si l’offre continue de dépasser la demande.
• Pour un investisseur ou une entreprise cherchant à acheter un bureau ou local commercial à Casablanca : c’est un marché d’opportunités — mais il faut viser la bonne localisation + la qualité + une réelle stratégie de long terme.

QU’EN EST T’IL POUR LES AUTRES VILLES DU MAROC ? 

Les prix du foncier grimpent à Tanger et Agadir, mais chutent à Oujda et Rabat

Le marché national des terrains urbains reprend des couleurs avec une hausse générale des prix et des transactions au troisième trimestre 2025.

Mais cette embellie statistique masque une réalité géographique très contrastée, où l’envolée de certaines villes comme Tanger côtoie le repli marqué d’autres pôles comme Oujda.

L’intérêt pour le foncier se confirme à l’échelle du pays, un segment essentiel pour l’aménagement urbain. Les données de l’IPAI révèlent une appréciation trimestrielle des prix de 1,3 %, accompagnée d’une augmentation des ventes de 9,3 %. Cette dynamique est particulièrement visible à Tanger, qui enregistre l’une des progressions de valeur les plus fortes (+4,3 %) couplée à une hausse des échanges de 7,2 %. D’autres grandes villes suivent cette tendance haussière sur les prix, à l’image d’Agadir qui gagne 3,6 %, de Marrakech (+1,9 %) ou de Casablanca (+1,7 %).

 

Un marché à plusieurs vitesses selon les régions

Cette tendance ne s’applique cependant pas uniformément sur le territoire.

La capitale, Rabat, voit la valeur de ses terrains reculer de 1,4 %, tandis qu’Oujda subit une baisse plus sévère de 4,3 %.

L’hétérogénéité se lit aussi dans les volumes de ventes, qui ne suivent pas toujours la courbe des prix.

Si Meknès et Kénitra connaissent une explosion des transactions avec des bonds respectifs de 27 % et 17,5 %, d’autres villes décrochent brutalement.

C’est le cas d’Agadir, où les échanges ont chuté de 23,5 % malgré la valorisation du foncier.

Fès enregistre également un recul de ses ventes, illustrant la dépendance de ce marché aux projets locaux et au rythme des immatriculations.