Casablanca, capitale économique du Maroc, traverse une phase de correction sur le marché immobilier. Après un premier trimestre 2026 marqué par une baisse des prix et un net recul des transactions, les professionnels observent une stabilisation progressive, portée par des investissements institutionnels et les perspectives liées à la Coupe du monde 2030.

Un début d’année difficile selon les données officielles

Selon la note conjointe de Bank Al-Maghrib et de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a reculé de 2,4 % au premier trimestre 2026 par rapport au trimestre précédent. À Casablanca, la baisse atteint 2,7 %, avec des replis de 3 % pour le résidentiel et de 5,7 % pour les terrains urbains.

Les volumes de transactions ont chuté plus fortement : -37,8 % à Casablanca sur le trimestre. Les appartements ont enregistré une baisse des ventes de près de 37 %, tandis que les maisons et villas ont connu des replis encore plus marqués (respectivement -57,6 % et -51,9 %). Au niveau national, les transactions ont diminué de 9,3 % en glissement annuel.

Cette correction s’explique par plusieurs facteurs : une prudence accrue des acheteurs face aux taux d’intérêt, des ajustements liés à la fiscalité (notamment le droit d’enregistrement additionnel de 2 % sur les paiements en espèces pour les transactions dépassant 300 000 dirhams, applicable depuis juillet 2026), et un stock disponible plus important dans certains segments.

 Prix actuels : un marché à deux vitesses

Les données d’annonces actives (mises à jour fin août 2026) montrent une médiane de vente pour un appartement à Casablanca autour de 2,2 millions de dirhams, soit environ 17 000 MAD/m². Les loyers médians pour un appartement s’établissent à 10 000 MAD par mois.

Les écarts restent importants selon les quartiers :

– Quartiers premium: Ain Diab, Californie, Casablanca Finance City (CFC) et Anfa affichent des prix de vente médians élevés (souvent au-delà de 3 à 10 millions de dirhams pour des biens de standing). Les loyers y sont également soutenus.

– Quartiers intermédiaires : Maarif, Gauthier, Racine et Triangle d’Or restent très demandés, avec des prix de vente médians entre 2 et 3,5 millions de dirhams.

– Zones plus accessibles : Bourgogne et certains secteurs périphériques proposent des entrées de gamme plus abordables.

Les villas et les biens de prestige conservent une certaine résilience, tandis que le segment des petites surfaces et des terrains urbains subit davantage de pression.

 Des signaux positifs pour la suite

Malgré le ralentissement, plusieurs éléments soutiennent l’optimisme :

– Investissements institutionnels : Mediterrania Capital Partners a annoncé le premier closing de son second fonds immobilier dédié au Maroc (MCP RE II), avec 380 millions de dirhams d’engagements. Le fonds cible les actifs tertiaires et industriels et a déjà sécurisé un premier terrain dans le quartier Casa-Anfa pour un projet de bureaux.

– Infrastructures: les travaux du Grand Stade Hassan II à Benslimane (proche de Casablanca) avancent, avec de nouveaux marchés passés en août 2026 pour plus de 3 milliards de dirhams.

– Perspectives 2030 : l’organisation de la Coupe du monde FIFA, dont Casablanca sera l’une des villes hôtes, continue de stimuler les projets d’infrastructure, d’hôtellerie et de transport, ce qui devrait soutenir la demande à moyen terme.

 Que retenir pour les acheteurs et investisseurs ?

Le marché casablancais n’est pas en crise structurelle, mais en phase d’ajustement. Les prix ont globalement résisté mieux que les volumes, ce qui ouvre des opportunités de négociation, surtout sur le résidentiel et les terrains. Les investisseurs institutionnels se positionnent déjà sur le tertiaire et la logistique, segments jugés plus dynamiques.

Pour les particuliers, les quartiers bien desservis et proches des projets d’infrastructure restent les plus résilients. Une analyse fine du bien (état, charges, potentiel locatif) et un accompagnement professionnel restent essentiels dans ce contexte de correction.

Le second semestre 2026 et l’année 2027 permettront de confirmer si le marché a touché un plancher ou s’il poursuit son ajustement. Pour l’instant, Casablanca conserve son statut de place immobilière de référence au Maroc, avec un potentiel intact à moyen et long terme.

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