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Maroc : Le financement d’un bien immobilier

Le financement d’un bien immobilier

Vous souhaitez acheter votre logement ?
Suivez nos conseils ci-dessous :

Comment choisir son prêt immobilier ?

Acquérir un bien immobilier demande de longues heures de réflexion aussi bien pour le choix du bien lui-même comme de votre prêt immobilier. Prenez le temps de la réflexion et ne vous jetez pas immédiatement sur les taux alléchants proposés par certains organismes de crédit.

Nous conseillons  de conserver vos capacités d’emprunt plafonnées à 33% des revenus nets pour la plupart des banques. Si vous souhaitez faire un prêt.

Budget

Il est essentiel, une fois que vous avez identifié le bien que vous souhaitez acquérir, de déterminer la façon et les moyens de le financer.
Pour cela, il convient d’évaluer votre capacité financière qui est liée à votre capacité d’endettement et le montant des échéances de crédit que vos revenus permettront de supporter si toutefois vous comptez recourir au crédit.  adressez vous a www.nourreska.com
Acheter un bien immobilier c’est réaliser un investissement en général à long terme.
Le prix d’acquisition est composé d’une part d’autofinancement (votre épargne) + une part issue de l’emprunt contracté.
Ces deux variables évolueront à la hausse ou à la baisse selon deux critères essentiels : montant de votre apport personnel et financement du reliquat par crédit en fonction de votre capacité d’endettement et de votre niveau de revenus. Contracter un prêt immobilier En vous adressant à une institution bancaire ou un organisme de financement. Avant d’engager une procédure de prêt, le conseiller financier va effectuer une simulation de crédit après avoir déterminé avec vous, le montant du prêt souhaité, la durée et le taux, vos revenus, et ce, dans le but d’arrêter un échéancier de remboursement et les mensualités à prévoir. Si la simulation vous satisfait, il vous indiquera alors les pièces à fournir pour constituer votre dossier de crédit et son étude complète.

Conditions d’accès à un prêt immobilier

Si vous êtes salarié, ou si vous disposez d’un revenu régulier justifié, vous êtes éligible à un crédit immobilier sous conditions telles que convenues par les banques et organismes de prêts. L’âge maximum à la dernière échéance du crédit ne peut en principe dépasser 65 ans, en raison de conditions imposées par les compagnies d’assurance et l’âge de la retraite.
Montant du crédit (quotité de financement) qui peut être accordé Celui-ci varie d’un établissement à un autre et, est calculé sur la base de la valeur déclarée bien inscrite sur le compromis de vente. Selon le cas, la quotité de financement peut varier entre 70 à 100% de la valeur totale du bien. D’autres paramètres essentiels entrent en ligne de compte, il s’agit du niveau de revenu, l’âge du demandeur…
Taux d’endettement permis Le revenu de l’acquéreur contribue largement au calcul du montant de son crédit et dépend également de sa capacité d’endettement. Ainsi, d’une manière générale, les organismes de crédit fixent le taux d’endettement global (prêt immobilier + autres engagements de crédits) de l’emprunteur entre 35 et 45% de ses revenus nets peuvent aller jusqu’à 50% selon les cas.
Différentes formules de financement On pourrait penser qu‘il existe un seul type de crédit immobilier sur le marché marocain, celui dit « classique » ou « amortissable » offrant des échéances de remboursement composées d’intérêts plus capital. C’est la formule de financement la plus contractée par les acquéreurs de logements. Mais, les établissements bancaires en ont d’autres à leur proposer. Le crédit immobilier « in fine« . Il est destiné au financement de l’acquisition ou la construction d’un logement à titre d’habitation principale. Tout comme le crédit classique, la durée de remboursement varie de 10 à 25 ans. Mais dans cette formule, les échéances sont constituées uniquement des intérêts, le capital étant remboursé en une seule fois à la dernière échéance. Et pour se prémunir contre le défaut de paiement de son client, ce prêt est adossé à un plan d’épargne nanti en sa faveur et auquel le client doit souscrire. Les cotisations devront servir, au terme du crédit, à rembourser le capital emprunté. Elles sont cumulées et revalorisées à un taux de rendement fixé par la banque. Ainsi, la traite mensuelle de ce type de crédit in fine, est composée des intérêts afférents au prêt et du montant de la cotisation au contrat d’épargne. Parmi les avantages de cette formule de financement, les intérêts supportés par le client sont déductibles du revenu net imposable à hauteur de 10%. Pour leur part, les versements effectués dans le cadre du plan d’épargne bénéficient non seulement d’une déductibilité de 100% du revenu imposable, mais également d’un abattement de 40% sur l‘épargne constituée. Cela demeure conditionné toutefois par la durée du contrat qui doit être de 8 ans au minimum et par l’âge du client qui ne doit pas dépasser 50 ans au moment de la liquidation de l‘épargne. Par ailleurs, le client peut à tout moment se défaire de ce type de crédit et basculer vers le crédit immobilier classique.

Le crédit relais.

Il est accordé lorsqu‘une personne souhaite acquérir un nouveau bien immobilier en attendant de vendre son logement.
Prenons le cas d’une personne souhaitant céder un logement d’une valeur de 1 million de DH et acquérir un autre de 3 millions de DH. Le client signe un contrat de prêt de 2 millions de DH, correspondant à la différence entre le bien à céder et le bien à acquérir. Ce crédit peut être d’une durée maximale de 25 ans et au taux en vigueur. Le deuxième contrat de prêt est relatif au crédit relais dont le montant correspond à celui de la vente du bien, soit 1 million de DH avec un taux d’intérêt classique. Sauf que ce prêt est de courte durée, 12 mois généralement, renouvelable une seule fois. Au terme de ce délai, le client est tenu de restituer le montant du crédit relais et des intérêts en une seule fois. Il faut savoir par ailleurs que la banque n’accorde le crédit relais qu’à hauteur de 70% maximum de la valeur du bien à céder. Côté garanties, l‘établissement de crédit inscrit une hypothèque non seulement sur le bien à acquérir mais également sur le bien à vendre. Le crédit à la construction. Il est réservé aux particuliers souhaitant acquérir un terrain pour y construire leur logement. La banque peut financer la seule acquisition du terrain comme elle peut couvrir également le coût de la construction. Si le client a pour objectif unique d‘acquérir un terrain, il peut être financé sur une durée maximale de 10 ans. S’il souhaite en plus le construire, la durée de financement peut atteindre 25 ans. Le tout accordé au taux d’intérêt standard d‘un crédit immobilier. Quant aux déblocages des fonds, il peut se faire par tranches ou en totalité, et ce, dépendamment des conditions prévues par l’établissement prêteur. La quotité de financement peut atteindre 80% de l’enveloppe globale du projet, et la banque inscrit une hypothèque tant sur le terrain que sur le bien immobilier construit.
Différentes durées de crédit Aujourd’hui, un prêt peut être contracté sur une durée allant de 1 à 25 ans, voire très exceptionnellement sur 40 ans, et ce, dépendamment de l’offre de chaque institution bancaire. La durée du crédit est également tributaire de l’âge de l’emprunteur, du montant du crédit, ses revenus et du type de taux choisi (fixe ou variable). D’ordinaire, les crédits immobiliers se rangent dans deux grandes catégories : les 7 ans et moins, plutôt court terme. Et les 7 ans et plus, plutôt moyen et long terme. Sachant que cette seconde catégorie se négocie habituellement avec un taux plus élevé que la première, en raison de la durée plus longue et le facteur risque qui y est assorti. Les remboursements des échéances du crédit peuvent se faire sur une base mensuelle (la plus courante), trimestrielle, semestrielle ou annuelle.
Différents types de taux On distingue deux types de taux sur le marché. Le taux fixe. À la conclusion de votre dossier de prêt il est figé et restera le même toute la durée de votre crédit. À noter, que la baisse ou la hausse des taux d’intérêt sur le marché bancaire n’aura aucune incidence sur vos mensualités. Le taux variable. ll fluctue avec l’évolution d’un indice fixé par les autorités monétaires du Maroc, notamment Bank Al-Maghrib. Par voie de conséquence, ce taux peut subir des variations à la hausse comme à la baisse qui sont en principe plafonnées (entre 1 et 2% annuel).

Que choisir : Taux fixe ou variable ?

Cela dépend de votre situation financière actuelle et vous impose surtout de réfléchir à celle à venir. Le taux fixe est logiquement plus cher, car il prémunit contre d’éventuelles hausses futures. Vous payez par conséquent une prime de fixité.
Pour le taux variable, étant donné que vous supportez seul le risque de ses évolutions, qui peuvent être à la hausse, il est donc moins cher que le taux fixe. En matière de financement, vous pouvez négocier votre taux de crédit en faisant jouer la concurrence entre les banques et organismes de prêts. De même que la situation (matrimoniale, financière…) de chacun joue un rôle déterminant dans l’optimisation de votre capacité d’endettement. Exemple : un couple de salariés ayant un compte joint, se verra accorder une meilleure quotité de financement, voire un meilleur taux d’intérêt, grâce à une capacité d’endettement réunie plus importante. N’hésitez pas demander conseil à votre banquier. Passer en cours de crédit, d’un taux à l’autre Il est permis de passer d’un taux fixe à un taux variable et inversement. Le changement d’un taux à l‘autre ne peut s’opérer qu’une seule fois dans la vie d‘un crédit. Ce n‘est qu‘en observant l‘évolution des taux d‘intérêts fixes et variables sur 2 ou 3 ans, que vous pourrez décider de choisir le cas échéant de changer de taux. Fixe ou variable, chacun a ses plus et ses moins, tout en gardant à l‘esprit que l‘un et l‘autre, présentent des caractéristiques à benchmarker au profil du demandeur et de l‘évolution de ses revenus, qu‘il soit salarié, de profession libérale, ou autres.
Conditions de remboursement par anticipation Il est possible de procéder au remboursement par anticipation, à titre partiel ou total.
Des formules de financement  differentes et interessantes existes pour réduire ses impots
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Remboursement partiel.

Vous remboursez une partie du capital restant dû.
Vérifier avec l’organisme prêteur le nombre de fois où vous pouvez rembourser partiellement et le montant minimum à rembourser. La banque vous fournira alors un nouveau tableau d‘amortissement précisant les nouvelles mensualités auxquelles vous serez soumis.
Remboursement total.
Vous soldez votre crédit et la banque vous délivre aussitôt une main levée que vous remettez à votre notaire, qui lui se charge de radier l’hypothèque bancaire inscrite sur le Titre foncier de votre bien au niveau de la Conservation foncière.
Sachez aussi, qu’à compter du 1er avril 2016, un remboursement par anticipation totale fait l’objet de pénalités de remboursement qui sont plafonnées à 1 mois d’intérêts calculés sur la base du taux auquel le prêt est assorti, sans pouvoir dépasser 2% du capital restant dû.
Assurances assorties à un contrat de crédit immobilier
En règle générale, les crédits logement sont assortis d’une assurance obligatoire qui couvre les risques suivants : décès, invalidité, incapacité, incendie.
Certains organismes financiers proposent en sus une couverture dite multirisque habitation. S’agissant des primes d’assurance supportées par l’emprunteur ainsi que de leurs modalités de règlements, on distingue deux possibilités. La prime unique, qui consiste en l’acquittement par l’emprunteur de la totalité de la prime d’assurance au moment de l’octroi du crédit. La prime périodique, qui selon les organismes est redevable sur des périodicités mensuelles, trimestrielles, semestrielles voire annuelles.
Frais de dossiers liés à l’octroi du crédit
Des frais de dossiers sont exigibles (sauf exception d’ordre promotionnelle ponctuelle) par l’organisme prêteur. A partir du 1er avril 2016, ils se situent autour de 0,1 % du montant du crédit accordé et dont l’emprunteur devra s’acquitter.
Parallèlement à ces taux, les banques se fixent elles-mêmes des limites de frais de dossier en valeur, qui vont de 3000 DH à 6000 DH par dossier.
Avant de signer le contrat de prêt Bien lire votre contrat avant de le signer.
Ne pas hésiter à demander le cas échéant des points d’éclaircissements au banquier et à des juristes. Examiner avec attention les conséquences pour vous, en cas d’impayés, de mutation d’un taux à un autre, de remboursement par anticipation, de possibilité de différer pendant une période donnée le remboursement du crédit, de possibilité de réduire ou d’augmenter la durée du crédit à sa guise.
Et en définitive, vous opterez pour l’organisme qui vous offrira le meilleur compromis entre : un maximum de crédit octroyé avec un minimum de frais et au meilleur taux d’intérêt.

 

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