SCI :Quels sont les objectifs poursuivis ?

Lorsque l’on construit un patrimoine immobilier, la question de la création de la SCI est quasi inévitable : Véritable opportunité ou simple effet de mode pour paraître dans les dîners en ville, analysons ensemble les véritables raisons qui poussent les investisseurs à utiliser la Société Civile Immobilière (SCI) pour investir dans l’immobilier.

La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être un bon moyen de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Le point sur les avantages et les inconvénients de la SCI.

Mais avant d’approfondir les objectifs poursuivis, combattons quelques idées reçues.

La SCI (Société Civile Immobilière) ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu.

Il est assez fréquent d’entendre que la SCI permet de réduire l’impôt sur le revenu. Ce n’est pas exact. Dans sa forme la plus traditionnelle, la SCI bénéficie de la semi-transparence fiscale. Cela signifie que se sont les associés de la SCI qui payent l’impôt en fonction de leur quote part dans la société.

Les associés de la SCI sont imposés au titre des revenus fonciers, exactement de la même manière qu’un investisseur en direct

Le mode de détention de l’actif immobilier n’influe pas sur la fiscalité.

C’est le code général des impôts qui s’applique pour déterminer le revenu foncier imposable pour les associés.

Les charges déductibles du revenu foncier sont :

Les intérêts d’emprunt,

Les travaux entretien et de réparation,

Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation,

Les impôts et taxes de propriété (taxe foncière… );

L’assurance de l’immeuble,

En revanche, et de manière comparable à une détention en directe : Les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) ne sont pas déductibles ;

Il n’est pas possible d’enregistrer fiscalement l’amortissement de l’immeuble (même si comptablement, l’amortissement peut constituer un intérêt.

Au niveau de l’impôt sur le revenu, la détention de l’immobilier par l’intermédiaire d’une SCI n’apporte aucun avantage particulier.

La SCI permet de réduire les plus value de succession et de faciliter la transmission du patrimoine.

Pour le coup, il ne s’agit pas d’une idée reçue. Néanmoins, pour pouvoir prétendre à une optimisation de la transmission du patrimoine grâce à l’utilisation de la SCI, cela nécessite quelques aménagements et la stratégie ne s’arrête pas à la simple constitution de la SCI.

Dans l’absolu, la seule création de la SCI ne permet pas de réduire les droits de transmission et plus values ou de faciliter la transmission du patrimoine. C’est la combinaison entre la constitution de la SCI et l’optimisation des règles comptables (et notamment l’amortissement de l’immeuble ou la mise en réserve des bénéfices) qui permet de tirer de la SCI un intérêt non contestable.

Seule une parfaite maîtrise des règles comptables de la SCI permettra à l’investisseur d’optimiser la transmission de son patrimoine.

Voici quelques idees qui devraient vous aider dans votre réflexion :

Faut il tenir une comptabilité et faire un bilan et compte de résultat pour la SCI ?

Aucune obligation légale n’oblige une SCI à établir des comptes annuels….Néanmoins, dans la continuité de notre précédent paragraphe, il me semble indispensable de tenir une comptabilité stricte et rigoureuse.

Le recours à un expert comptable est une sage décision.

Dès lors que seule l’utilisation des règles comptables permettra à l’investisseur de tirer avantage de la SCI, la tenue d’une comptabilité qui enregistrera ces règles est nécessaire. En l’absence de comptabilité, l’optimisation des règles comptables ne sera pas possible et l’investisseur ne tirera aucun intérêt de sa SCI.

L’intérêt principal de la SCI : Distinguer le pouvoir de gestion et la propriété des parts.

La SCI ne peut pas faire des actes de commerce

Une SCI ne peut en aucun cas faire de commerce, ni avoir un but agricole. Sa vocation est exclusivement immobilière, rien d’autre. Elle ne peut pas avoir pour but d’acheter des immeubles dans l’unique perspective de les revendre. Elle peut bien entendu vendre le ou les biens immobiliers dont elle est propriétaire, mais ne peut en faire un commerce régulier

Au final, l’intérêt premier de la SCI est la capacité à séparer le pouvoir de gestion de la SCI, attribué statutairement au gérant, et la propriété des parts de la SCI.

Dans le cas où elle voudrait elle même poursuivre des activités commerciales, elle devra monter une structure commerciale indépendante (SAS, SASU, SARL, etc.), les associés de la SCI pouvant d’ailleurs être les mêmes que ceux de celle-ci.

Le montage légal est le suivant : la SCI donne en location le ou les biens immobiliers à la ou aux structures commerciales, laquelle/lesquelles les exploite en offrant une sécurité : la société civile immobilière et la structure commerciales sont deux personnes morales distinctes.

Les problèmes de l’une ne pourront pas influer sur l’autre. Exemple : une SAS loue des locaux à la SCI pour exploiter un fonds de commerce. Un dépôt de bilan est inévitable pour la SAS. Le bien immobilier est préservé et ne pourra pas être vendu pour payer les dettes, puisque le propriétaire reste la SCI, la SAS n’étant que locataire.

Un atout majeur :la SCI évite l’indivision

Lorsque deux personnes au minimum physiques ou morales achètent en commun un bien immobilier, ils s’unissent et se lient dans le paiement et la jouissance de celui-ci. C’est ce qu’on appelle l’indivision. Les décisions doivent être prises en commun, aucune d’entre-elles ne peut vendre sans l’accord de ou des autres.

Autre cas de figure : le décès de l’un des acteurs de cette opération. Prenons un cas simple. Une maison est achetée par 3 personnes. L’une d’entre-elles décède. Les deux autres personnes coïndivisaires devront se cotiser pour reverser la part du défunt, aux héritiers.

Pour la revente : le notaire n’a pas à intervenir

Habituellement, lorsqu’un bien immobilier est vendu, l’acte notarié est obligatoire, dans tous les cas de figure, sauf dans le cas où il s’agit d’une société civile immobilière à condition que celle-ci cède la société avec les biens compris (idem pour les autres sociétés). Il s’agit en effet d’une cession et non d’une vente immobilière directe. En revanche, si le bien immobilier est vendu sans qu’il y ait cession des parts, cette fois, le passage devant un notaire est requis.

Avantage pour l’acheteur d’un bien par le bais des parts sociales : pas de frais de notaire à payer, juste un droit de 5% sur le montant des parts sociales. Exemple : une maison appartenant à la SCI est estimée à 1 000.000 DHS. Les parts sociales intégrant cette bâtisse correspondent à ce montant. L’acheteur ne payera 0,5% de 1 000.000 aux services fiscaux. Pas un centime de plus pour ce qui concerne les droits, ni aucun frais d’honoraires ou d’enregistrement chez le notaire.

plus : http://www.makdonis-consulting.com/t438-societe-civile-immobiliere.htm 

On peut se poser la question de la validité d’un acte passé entre les deux parties. Le contrat de cession est absolument valable et sans aucun problème.

Un étranger peut être associé ou gérant

Dans une SCI, tout le monde peut être associé et/ou gérant, quel que soit le pays de résidence. Aucune condition n’est requise, hormis celle d’avoir la capacité à gérer une entreprise.
Toutefois, si un associé habite au bout du monde, il est impératif que le siège de la SCI soit situé au Maroc .
Grâce à internet et à la modernisation des services administratifs , il n’est plus nécessaire d’être physiquement présent sur le territoire pour la création.

Légalisation au sein des consulats marocains : http://www.consulat.ma/fr/services.cfm

Le cas des mineurs

S’il est âgé de 16 ans et émancipé, un mineur peut être associé à une SCI puisqu’il dispose des mêmes capacités civiles d’un majeur. Il peut faire des apports, à condition qu’il en soit propriétaire. La loi encadre cette situation pour laquelle l’accord des deux parents est requis.

Dans le cadre de la préparation de la transmission d’un patrimoine immobilier, la question des droits de succession est essentiel mais peut être pas prioritaire. La transmission d’un patrimoine, c’est avant tout un donateur qui s’appauvrit au profit d’un donataire, la fiscalité n’est que secondaire.

Parfois, donner n’est pas aussi simple qu’il n’y parait. Les aspects psychologiques sont très importants :

Est ce que le donateur à vraiment envie de s’appauvrir au profit du donataire, même s’il s’agit de ses enfants ?

Est ce que les enfants donataires sont capables de recevoir ce patrimoine immobilier ?

Seront ils capables de le gérer dans la continuité du donateur ?

Les enfants ne sont ils pas trop jeunes ?

Le donateur veut il vraiment donner tous les pouvoirs aux donataires, accepterait il qu’ils vendent l’immeuble, qu’il l’entretiennent différemment …

Bref, la question de la transmission d’un patrimoine, n’est pas seulement un question fiscale, c’est même avant tout une question de relation humaine entre le donateur et le donataire.

La SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine en ce sens quelle permettre au donateur (celui qui donne) de conserver la maîtrise sur l’objet de la donation.

De manière assez traditionnel, le donateur (celui qui donne) conservera soit l’usufruit des parts de la SCI, soit quelques parts en pleine propriété, mais il conservera surtout le statut de gérant de la SCI.

Les donataires (ceux qui reçoivent) seront certes propriétaires des parts de la SCI, mais ne pourront pas gérer l’immeuble, et seront passif devant la gestion faites pas le donateur.

Et, en poussant l’optimisation au maximum, dans l’hypothèse ou les donataires ne seraient que nus propriétaires des parts de la SCI, leur droit de vote serait particulièrement réduit. Les donateurs usufruitiers / gérants pourront décider de la gestion de la SCI sans rendre de compte aux donataires nus propriétaires.

A mon sens, le véritable intérêt de l’utilisation de la SCI réside dans cette capacité à distinguer les droits de propriété et le droit de gérance de la SCI.

De surcroît, combiner avec l’utilisation rigoureuse des règles comptables (et notamment la mise en réserve des résultats

Conclusion

La création d’une société civile immobilière est très intéressante d’un point de vue fiscal et patrimoniale en offrant de ne pas créer d’indivision.

Elle permet aussi selon l’option du régime fiscal d’imposition, de déduire des frais de réparation et de gestion, ce qui n’est pas négligeable.

Les associés sont d’une grande diversité. Peuvent se réunir au travers d’une SCI, des entreprises pour acheter des locaux commerciaux par exemple, les membres d’une même famille en interdisant toute intrusion de personnes qui lui sont étrangères (SCI familiale), entre amis ou un mixage de tous.

Si une SCI ne peut acheter ne peut faire de commerce son objet social, la SCI de construction-vente en est autorisée. Cette dernière peut avoir pour but de faire construire une maison, un immeuble, ou quelconque bâtiment dans le seul but de faire du profit.

La SCI permet une parfaite optimisation de la transmission du patrimoine.

www.nourreska.com

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/711-la-sci-societe-civile-immobiliere-definition-et-avantages#notre-video