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FINANCES ISLAMIQUE Immobilier : La Mourabaha plus chère que le crédit classique ?

MAROC :Quel Financement choisir pour habiter ?

Un Crédit habitat classique ou un Pret Islamique pour se loger ?

L’étroitesse du jeune marché participatif au Maroc et la faiblesse structurelle de son circuit interbancaire ont souvent poussé les observateurs à penser que le financement participatif serait plus cher que le crédit bancaire classique. Mais ces hypothèses devaient être vérifiées sur le terrain, après le lancement des banques participatives, pour les valider.

Sur les produits de « la banque au quotidien », la concurrence est rude.

D’abord pour les banques participatives entre elles. Ensuite entre ces banques qui cherchent à se faire une place sur le marché et les banques conventionnelles. Sur ce volet, les coûts pour la clientèle sont plutôt semblables à ceux observés chez les banques classiques, avec même quelques avantages compétitifs pour les banques participatives : Absence de frais de tenue de compte chez certains et suppression des dates de valeurs chez d’autres.

Sur le financement immobilier, un écart est observé en conditions de « terrain ».

La Mourabaha un peu plus chère que le crédit classique 

Mais les banques participatives sont surtout attendues pour leurs offres de financement, notamment pour les biens immobiliers. La Mourabaha, adaptée à ce type de financements, semble être plus chère que le crédit classique .

Ainsi, Pour un financement de 761.500 DH sur 20 ans, elle serait plus coûteuse de 3,3%. 

Pour obtenir ce résultat, on compare les deux formules pour un bien d’une valeur de 1.568.000 DH avec un apport personnel de 806.500 DH sur une durée de 20 ans.

La mensualité ressort à 5.599 DH dans le cadre de la Mourabaha et 5.414 DH dans le cadre du crédit classique. Il faudra également compter 1.500 DH de frais de transfert de propriété dans le cadre de la Mourabaha.

Au final, le coût global de l’opération est de 1.345.260 DH, contre 1.299.292 DH dans le cadre du financement classique. 

Cette simulation a été réalisée hors coûts d’assurance et avec un taux de 5,3% dans le cadre du crédit bancaire classique.

En maîtrisant la volatilité des coûts relatifs au lancement et en s’adossant à des assurances Takaful performantes et compétitives, les banques participatives disposeront sans doute d’une marge supplémentaire pour réduire l’écart.

                     L’achat d ‘une maison à credit en islam

Le conseil Européen de la fatwa et de la recherche à émis dernièrement ce présent avis :

1- Le conseil rappelle l’avis unanime de l’interdiction de l’intérêt, ce dernier fait partie des sept calamités et figure parmi les péchés capitaux qui encourent la colère de Dieu et de son messager.
Le conseil réitère et confirme les avis des différents conseils islamiques de jurisprudence musulmane qui considèrent que les intérêts bancaires sont interdits pour le musulman.

2- Le conseil incite les musulmans à trouver des alternatives légales qui leur permettent d’accéder à la propriété sans passer par les crédits à intérêts.

3- Le conseil exhorte les associations musulmanes à négocier avec les banques afin de proposer aux clients musulmans des produits satisfaisants. Les contrats de paiement différé avec élévation de prix sont parfaitement valables, c’est le prix du bien qui change.
Ce type de transaction est courant dans certains pays européen ; de même que des succursales (agences) de certaines banques européennes installées dans des pays arabes, comme le Bahreïn, offrent des produits conformes à la jurisprudence musulmane. Le conseil se propose de jouer un rôle dans ce domaine.

Si, à l’heure actuelle, les conditions mentionnées ci-dessus ne sont pas réunies, alors, le conseil, au regard des arguments, des règles islamiques et des considérations canoniques autorise l’achat de maisons par crédit bancaire à intérêt. Cette autorisation est soumise à deux conditions :
– La maison doit servir de résidence principale.
– L’acquéreur ne doit pas disposer d’un autre moyen que le crédit à intérêt pour acheter sa maison.

Le conseil s’est basé dans son avis sur deux arguments essentiels :

Le premier argument s’appuie sur la règle stipulant qu’en cas de nécessité absolue, l’interdit devient permis. Cette règle acquiert l’unanimité des ulamas et le coran y fait allusion dans cinq endroits différents dont le verset 119 de la sourate « Les bestiaux » :{ Alors qu’Il vous a détaillé ce qu’Il vous a interdit, à moins que vous ne soyez contraints d’y recourir.} et le verset 145 de la même sourate : {Quiconque est contraint, sans toutefois abuser ou transgresser, ton Seigneur est certes Pardonneur et Miséricordieux}.
Par la même occasion, les jurisconsultes substituent le besoin au nécessaire, indépendamment de l’étendu de la question, que cela concerne l’individu ou le groupe. La différence entre les deux est que le nécessaire est indispensable à la vie voire vital, et que l’atteinte à l’indispensable est une atteinte à la vie humaine.
En revanche, porter atteinte au besoin est préjudiciable, provoque la gêne et la difficulté dans la vie des personnes. Allah, exalté soit-Il, à levé la difficulté et la gêne : {Il ne vous a imposé aucune gêne dans la religion} (Le pèlerinage, 78) {Allah ne veut pas vous imposer quelque gêne, mais Il veut vous purifier et parfaire sur vous Son bienfait} (La table servie, 6).
Aussi, l’habitation qui lève la gêne et procure la quiétude est celle qui répond aux besoins de l’emplacement, de la superficie et de l’aménagement.

L’habitation est une nécessité individuelle et familiale, c’est un bienfait d’Allah {Et Allah vous a fait de vos maisons une habitation} (Les abeilles, 80). Le prophète insère la bonne habitation parmi les trois ou quatre sources du bonheur de la personne.

Or un habitat de location est loin de satisfaire les exigences du locataire et ne lui procure pas le sentiment d’être chez lui, alors qu’il paie des sommes importantes. De surcroît, le locataire n’est pas à l’abri d’être expulsé de chez lui pour diverses raisons.
L’accès à la propriété épargne les musulmans ces désagréments et leur permet de choisir le lieu, le voisinage et l’aménagement de leur habitation.

Le deuxième argument : basé sur l’avis des Hanafites, de Soufiane Al Thawri et de Ibrahim Al Nakh’i. En ce qui concerne les Hanbalites, l’avis précédent est une version corroborée par Ibn Taymiya et rapportée par certains hanbalites. Il s’agit d’autoriser les minorités musulmanes à entreprendre des transactions illicites au regard du droit musulman. Ce qui fait prévaloir cet avis, dans notre cas, est le couple de considérations suivantes :

1- La minorité musulmane n’est pas tenue de respecter le droit musulman en matière d’affaires sociales, économiques et politiques, dans une société qui n’adopte pas la vision musulmane.
Aussi, les intérêts font partie de ces domaines qui ont trait à l’identité de la société, à la philosophie de l’Etat et aux orientations socio-économiques. Or le droit musulman qui s’impose aux minorités musulmanes est restreint à la sphère privée, telle que les actes d’adoration, la nourriture, le mariage…

2- L’interdiction des transactions illicites, y compris des intérêts, est financièrement et économiquement préjudiciable aux minorités musulmanes, car l’islam est un facteur de force et non de faiblesse. Cet avis est étayé par l’argument de certains savants qui autorisent le musulman à hériter d’un non musulman.

Conclusion :

Les minorités musulmanes concernées nous ont confirmé que le montant versé à la banque est égal, si ce n’est inférieur, à celui du loyer payé au bailleur en remboursement du prêt.

De ce fait, interdire au musulman de contracter un crédit à intérêt, reviendrait à le priver d’accéder à la propriété. Or, devenir propriétaire de sa résidence, est un besoin fondamental reconnu en tant que tel par les jurisconsultes musulmans.
Retenons que le musulman, dans ce cas précis, ne prend pas l’intérêt mais il le donne ; et l’interdiction de ce dernier concerne en premier lieu l’individu qui profite de l’intérêt (la banque), tel que le stipule le saint Coran.

De plus, accepter de verser l’intérêt est interdit par mesure de prévention ; cette interdiction n’épargne aucun participant à l’acte, à savoir les parties contractantes, le(s) greffier(s), les témoins…

C’est une interdiction de moyen et non de finalité, car celle-ci concerne la prohibition de consommer les intérêts. Notons aussi que les jurisconsultes musulmans autorisent le musulman à recourir au prêt à intérêt en cas de besoin et d’absence de tout autre alternative licite.
Enfin, il est intéressant de rappeler la règle suivante : ce qui a été interdit en soi ne peut être permis que par nécessité absolue, et ce qui a été interdit par prévention peut être permis par simple besoin.

Les Hanafites posent deux conditions à la conclusion de ces transactions :
1- Le musulman contractant doit en tirer profit.
2- L’autre partie contractante ne doit pas subir de préjudice.
Dans cette vision, les juristes hanafites qui ne conçoivent l’autorisation de ce type de transaction qu’en cas de retour de bénéfice financier pour l’acquéreur, rend cet argument irrecevable en apparence dans notre cas car le contractant musulman ne reçoit pas l’intérêt mais le verse. Néanmoins, la finalité de l’approche des Hanafites est assurée car le musulman reste bénéficiaire puisqu’il finit par accéder à la propriété.
Même si ce type de transaction était réfutable dans la vision hanafite, il serait autorisé par les quatre écoles en vue de répondre à un besoin devenu nécessaire.

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https://www.wedemain.fr/Boude-par-les-banques-francaises-le-placement-halal-est-il-une-alternative-a-la-finance-traditionnelle_a1803.html

 

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