Le marché locatif de la capitale économique traverse une zone de fortes turbulences. Trouver un appartement à louer à Casablanca relève désormais du parcours du combattant, même pour les salariés disposant de revenus réguliers. Entre la disparition du logement neuf abordable, l’impact des grands chantiers urbains et l’explosion des prix, les ménages de la classe moyenne et populaire se retrouvent pris en étau.

Pourtant, un paradoxe subsiste : la métropole compte plus de 117 000 logements vides. Décryptage d’une crise structurelle majeure.

La pression immobilière s’est considérablement intensifiée au cours des derniers mois. Selon Asaad Sadqi, président de l’Association régionale des agences immobilières de Casablanca-Settat, les loyers ont grimpé d’au moins 10 % en un seul trimestre.

Cette envolée des prix frappe de plein fouet les quartiers populaires et intermédiaires :

• Nassim et secteurs recherchés : Des hausses spectaculaires de 1 000 à 1 200 DH ont été enregistrées. Des biens loués 2 500 DH l’année dernière se négocient aujourd’hui entre 3 000 et 3 500 DH.
• Quartiers intermédiaires : Les appartements autrefois affichés à 3 000 DH franchissent désormais régulièrement la barre des 4 000 DH.

Face à cette forte demande, les propriétaires deviennent ultra-sélectifs. Exigences de garanties financières strictes, stabilité professionnelle absolue… De nombreux candidats sérieux, faute de dossier « parfait », se voient exclus du marché et doivent se tourner vers des solutions alternatives comme la colocation ou le retour en famille.

L’accélération des projets de restructuration urbaine et de traitement de l’habitat menaçant ruine (notamment dans l’ancienne médina) accentue le déséquilibre.

Le mégaprojet de l’avenue Royale prévoit à lui seul la démolition de 15 000 constructions et le relogement de près de 16 000 familles. Si l’État a programmé la construction de plus de 16 550 appartements sociaux à Nassim (Hay Hassani) pour les accueillir, les délais de livraison créent un goulet d’étranglement. Par exemple, la première tranche de 750 appartements ne verra la délivrance de ses permis d’habiter qu’en juin 2027. En attendant, des milliers de ménages doivent se loger par leurs propres moyens sur le marché locatif privé, saturant un stock déjà limité.

Pourquoi le marché locatif ne se détend-il pas par l’achat ?

Tout simplement parce qu’il est devenu presque impossible pour les bourses modestes de devenir propriétaires à Casablanca.

Sous l’effet de la cherté du foncier, les promoteurs immobiliers délaissent le logement social et abordable pour se concentrer sur le moyen supérieur et le haut standing. Les appartements neufs compris entre 700 000 et 800 000 DH ont quasiment disparu de la métropole.

Dans le centre-ville, le prix du mètre carré oscille entre 24 000 et 25 000 DH, et dépasse les 30 000 DH à Casablanca Finance City (CFC). À ce tarif, un petit 60 m² exige un investissement de 1,8 million de dirhams, excluant d’office la majorité des actifs.

Même le programme national d’aide directe au logement peine à inverser la tendance à l’échelle locale. Bien qu’il offre des subventions allant jusqu’à 100 000 DH, les plafonds de prix imposés par le dispositif (maximum 700 000 DH) ne correspondent plus à la réalité des prix casablancais. Résultat : en juin 2026, le Grand Casablanca ne se classait qu’au quatrième rang national des régions bénéficiaires, loin derrière Fès, Berrechid ou Meknès.

C’est le chiffre qui interpelle. Selon le Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH) de 2024, la commune de Casablanca compte 1 090 653 logements urbains, dont 10,75 % sont vacants. Cela représente environ 117 200 biens immobiliers totalement inoccupés.

Bien que ce parc ne soit pas immédiatement mobilisable (litiges successoraux, investissements spéculatifs, crainte des impayés par les propriétaires), son volume interroge sur l’absence de mécanismes de régulation. Contrairement à d’autres pays, le Maroc ne dispose pas d’une taxe sur la vacance résidentielle, et les rapports locatifs restent encadrés par la loi 67-12 de 2013, jugée parfois frileuse par les bailleurs en cas de contentieux.

La crise actuelle à Casablanca n’est pas uniquement liée à un manque de constructions, mais bien à une mauvaise adéquation entre la typologie des logements produits, leurs prix et le pouvoir d’achat réel des Casablancais.

Les ménages qui ne peuvent plus acheter restent locataires plus longtemps, ce qui bloque la rotation naturelle des biens.

Pour débloquer la situation, l’enjeu des prochaines années ne résidera pas seulement dans la production de béton neuf, mais dans la capacité des politiques publiques à :

1. Mobiliser le parc existant et inciter à la remise sur le marché des logements vacants.
2. Adapter les aides de l’État aux spécificités financières de la métropole.
3. Recréer un segment intermédiaire abordable pour permettre à la classe moyenne de se loger dignement.